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事實也證明了這一點。
首先,孫宏斌憑借這一模式,4年就從天津一個普通的代理商變成名震津門的開發商,6年就成為天津房地產開發商老大。而從1998年到2002年,孫宏斌四年開發出30多個項目。
其次,2002年,國土資源部簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,叫停沿用多年的土地協議出讓方式,孫宏斌看到該文件為開發商的全國擴張掃清重大障礙後,迅速將這一模式復制到全國。離開天津的2002年,順馳規模不過10億,到2004年,順馳就已經逼進百億,不到三年,翻了10倍,差一點就掀翻萬科,坐上全國老大的交椅。
論智論勇,孫宏斌都堪稱中國房地產業的超一流人纔,但不幸的是,這個超一流人纔偏偏犯了一個三流,甚至不入流的錯誤,那就是毫無風險意識,更不要說像華為那樣時刻准備過冬的危機感。
當然,這在一定程度上要歸咎於中國房價長達12個的瘋狂單邊上漲。
房地產業有四大風險,一是政策風險,二是市場風險,三是執行風險,四是系統風險。
從政策上,因為市場的敏感,中國房地產的政策層出不窮,開發方向(如90/70)、土地轉讓方式、預售許可時間、土地款交付時間與比例、貸款利率等政策的調整,每一招都直截開發商的現金流。市場風險與執行風險同樣能要順馳的命,像今年這樣股市大跌、房價下拐、信貸緊縮、消費者觀望等全線崩潰的系統風險更是如此。
在孫宏斌的模式中,他根據城市和項目大小把進攻路線分成M1、M2、M3、M4四條,東線進攻不利,西線馳援,南線不力,北線救主,但他從沒考慮如果全線潰敗還怎麼玩。
可以說,忽略或輕視這些風險是孫宏斌在做順馳過程中犯下的最大錯誤,就好像他以過人的智慧設計了一輛極速戰車,但忘記了前進的路上不僅有坑有河,還有懸崖深谷,結果栽得頭破血流。
霸王之心難改悍將之命
孫宏斌有理由怪罪房地產的12年單邊上漲行情,但反對的理由也很簡單,今天的地產英雄大部分都是孫宏斌的同路人,從富力的李思廉與張力,碧桂園的楊國強,合生創展的朱孟依,雅居樂的陳氏五兄弟,到龍湖的吳亞軍,恆大的許家印等,基本上都是1994年前後出發的。
孫宏斌與他們真正的區別其實並不是孫宏斌不計風險,而是人生理想不同。
一般地產商都想創富,而孫宏斌是想稱王!
據多方報道,早年孫宏斌跟隨柳傳志做聯想,負責分銷渠道時,就已經王氣畢露,企圖功高震主,另立王朝,但柳傳志發現及時,處理果斷,孫宏斌不僅稱王未成,反而獲罪入獄四年。
出獄之後的孫宏斌不僅急需用順馳的成功來證明自己,彌補失去的光陰,他一定還想向世人證明:我孫宏斌就是王。
2003年,在中城房網重慶會議上,孫宏斌曾當面向王石下戰書,要成為中國房地產的一哥。
當年7月20日,孫宏斌在北京昌平金池蟒山會議中心為順馳高層連續開會17小時,做了題為《鴻鵠之志向,螞蟻之行動》的演講,其實就是稱王宣言,而看似口無遮攔的百億計劃,其實就是一個應景而設的登基儀式。
為了稱王,孫宏斌在兩個方面向利潤做出了重大妥協,一是不惜代價拿地,二是合作開發。
在拿地方面,莽山會議之後,順馳一年時間拿地近千萬平方米,僅需要支付的土地款就高達100億元,尤其是轟動京城『北京世紀第一拍』,更顯出其王心之急,霸心之重。
高價拿地的直接後果是順馳的房價往往明顯高於其周邊其他項目,管理成本佔總成本也高達8%?9%,遠高於2%?3%的行業平均水平。
更不可思議的是,在一貫被認為是暴利的房地產行業,順馳2003年和2004年的淨利潤率據稱只有3?4%,而萬科從來不會低於15%,富力與中海更是超過30%。但孫宏斌偏偏不看重利潤,只要能當上老大,掙多掙少,他不在乎。
合作開發的後果同樣嚴重。因為這不僅會分流利潤,還有造成管理混亂,更重要的是難以達成戰略共識,完美方案往往被執行得牛頭不對馬嘴。當然,孫宏斌不是絲毫沒有意識到合作的副作用,為了抵消這一點,他大膽啟用年輕人,因為與老將相比,年輕人更勇猛、善學,執行命令不打折扣。在順馳的團隊中,鮮有40歲以上者,後來的董事長汪浩更是只有34歲,開全國地產業之先河。
當然,孫宏斌的新兵戰略也是用意明顯,以最快的速度復制順馳模式和體系,而不是產品。這並不是致命的,致命的是他對速度的追求越來越高,以至於後來根本沒有足夠的老兵來帶新兵,結果順馳很快變成一幫烏合之眾的名利場,孫宏斌的雄韜偉略到他們手裡已經演變成吹牛扯蛋。
孫宏斌的命運頗有戲劇性,他為公司取名順馳,本身也具備稱王的很多素質,但他的稱王戰略偏偏與中國最有名的一句稱王口訣背道而馳。
孫宏斌如今正融創為平臺,謀求東山再起,但如果不改霸王之術,他恐怕還會落個悍將之命。
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