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孫宏斌給順馳取名意在又快又順,在其成長前五年還算平滑快速前進。但在臨死前3年,順馳開始大躍進式擴張,其商業模式在紙上談兵時經過精確計算,結論是可以快速復制。而現實中,中國房地產行業是標准化程度極低,在一個充滿不可預見性的不太標准化行業,試圖快速地精確復制,只能找死,而且是自尋速死2008年的房地產話題依然熱得發燙,但這跟孫宏斌已經幾乎毫無關系。
不管他曾經將房地產業攪得如何的天翻地覆,如今都不得不呆在被媒體遺忘的角落。整個2008上半年,這位媒體曾經的寵兒只被真正關注過一次,還是因為路勁地產的單偉豹跳出來要跟他打官司。
當然,這不是媒體殘酷,而是市場無情。
與孫宏斌的走冷不同,『順馳』熱度不減,但與4年前決然不同的是,如今的順馳不再是報道對象,而是引用語,作為『因擴張過速而資金鏈斷裂』的失敗案例代號,『下一個順馳』在2008年房地產市場上足以與『拐點論』、『百日劇變論』等關鍵詞並駕齊驅。
事實上,『順馳』一詞的歷史穿透力還會更強。
因為房地產改革是改革開放30年規模最大,發展最快,也最有看頭的市場,地產英豪的傳奇故事是一波接一波。
但在各路地產英豪中,速度極富衝擊力,模式極具顛峰性,結局極具歷史性的只有孫宏斌與他的順馳。
智勇雙全獨缺風險意識孫宏斌畢業於清華大學數學系,智商奇高,謀略頗大。25歲時就成為聯想少將,負責全國IT分銷網的建設,比楊元慶資歷都老,影響都大。但1990年因『經濟問題』與柳傳志發生衝突,獲罪入獄,一呆將近四年。
聰明過人的孫宏斌既有胸懷,又有眼光。1994年3月出獄後,主動請柳傳志吃飯認錯,但他沒有重操IT舊業,而是准備進軍房地產。
在柳的資助下,孫宏斌4月就在天津創建順馳房地產銷售代理公司,8月即獲得『先達小區』的獨家銷售代理。半年後,即1995年初就在柳傳志和中科集團董事長周小寧的支持下,成立天津中科聯想房地產開發有限公司,成功切入房地產開發業務,7月即開發出第一個項目『香榭裡』小區。
7個月!這個速度比房地產行業從拿地到開發的平均周期18個月快了一倍以上!
這位IT起家,受過摩爾定律熏陶,又在監獄中苦等過四年光陰的人,一開始就亮出了自己了絕招之一:速度。只是此時的孫宏斌還只是房地產市場一位默默無聞的新來者,沒人理會他。
天津同行最先感受到了這一招的凶狠。房地產周期主要受制於拿地和籌錢,為打通這一關節,孫宏斌1996年不惜讓出董事長位置,請來人脈豐厚的張貴宗(前氣象局辦公室主任)。順馳果然從此項目不斷,實力悄然大增。
之後的故事已經為大家所熟知。1998年,孫宏斌看准國家停止福利分房的政策後,開始大乾,當年一舉拿下面積14萬平方米的名都項目,聲震津門。2000年8月拿下萬科與泰達都不敢碰的梅江地塊,並成功開發出藍水項目,不久又拿下面積170萬平方米的『超級大盤』太陽城,基本確立津門老大地位。
從1998年到2002年,順馳天津開發了近30個項目。雖然孫宏斌沒有賺到大筆利潤,但對地產模式帶來了巨大震動。
孫宏斌帶來的第一大震動是速度。他徹底打破了房地產平均開發周期18個月的慣例,一舉縮短到7個月。
與速度緊密相關的是模式。以今天的研究來看,順馳的速度從戰略上源於孫宏斌急切的稱王之心,從戰術上則源於他老練的IT模式。
孫宏斌的房地產開發模式後來被稱作『現金—現金』模式或者『地產戴爾』模式,這一模式的核心是利用很低的自有資金啟動項目,迅速轉入土地開發進程,然後以銷售回款支橕後期建設與城建配套等,再用毛利作為新的自有資金啟動新項目,如此循環,極速滾動。
清華數學系畢業的孫宏斌把模式設計得幾盡完美,按照他的模式,只要每一個時間點拿捏得當,每一步戰略執行到位,這一模式不僅行得通,而且威力巨大。
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