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買了一套二手房,入住時纔發現上家的戶口竟然沒有遷走,將來這套房如果要拆遷的話,那麼拆遷補償款就可能不得不分一杯羹出來了。記者從房產中介公司和相關法律人士中獲悉,如果要避免此類情況發生,那麼最好在簽二手房買賣合同時,就打上一個『補丁』,即在附加條款中注明上家必須遷出戶口,最好雙方約定一個遷出的時間,以及違約責任等。
疑惑:自己的房為什麼有別人的戶口金先生最近在浦東買了一套二手公房,在交易過程中他卻發現,該房屋上家的上家(於2003年交易)兩夫妻的戶口居然還留在這套房子裡。
上家給金先生看了2003年買房的合同,有一條款規定:上家的上家必須於2003年12月將兩個戶口遷出,否則,每月將要承擔1000元違約金。上家說,因為有這份合同,他以為他的上家早就將戶口遷走了。但事實上,兩人到派出所一查,兩夫妻的戶口還在。當金先生與房東找到了那對夫妻現在的居住地,沒想到他們以種種理由拒絕將戶口遷走。金先生擔心如果將來該房屋拆遷,所獲得的拆遷費將不得不分一杯羹給那對夫妻,為此,他決定通過法律程序來解決這個問題。
對策:買二手房時要給合同打『補丁』記者昨天在諮詢了多位打過房產官司的律師後了解到,雖然無法強行要求上家遷走戶口,但購房者也不是無計可施。合富置業法務經理吳婭表示,在簽訂二手房買賣合同時,可以在『附加條款』中注明戶口問題。
買賣雙方可以約定一個上家遷走戶口的時間,最好寫清楚『違約責任』,即如果到了規定的時間還沒遷走戶口,那麼上家要賠償違約金,直到遷走為止。這樣,一旦將來發生戶籍糾紛,那麼按照合同中的違約責任打官司,法院會判決違約方賠償違約金。
對於賣方來說,在賣房前,有義務到公安機關檢查一下房屋的戶口情況,並如實地告訴買家。而對於房產中介公司,最好也能在簽合同時提醒買方搞清該房的戶籍情況,並在合同上打個『補丁』,注明戶口遷出日期和違約責任。
購房者如發現剛買的二手房內還有別人的戶口……
★該通過什麼樣的辦法保護自己的權益?中原地產法務顧問姚志遠律師告訴記者,如果將來有拆遷問題,而且是按照戶籍人數來補償的話,那麼不管你願不願意,補償款都不得不在該房屋內的所有戶籍人員之間平分。這也是很多二手房,尤其是市中心區域二手房戶口問題的關鍵所在。
據了解,戶口和房屋產權現在是分開管理。戶口歸公安機關管轄,產權糾紛纔可以通過法院來處理。姚志遠說,如果遇到原戶主不願遷走戶口,社區民警和居委會乾部可以上門做思想工作,但是派出所沒有權力強制要求原戶主將戶口遷走。
★對方若不肯遷走戶口,訴至法院,法院會不會受理?記者查閱了上海市高院《關於審理『二手房』買賣案件若乾問題的解答》,其中第十條規定,『二手房買賣中,當事人約定出賣人遷出戶口,並由買受人遷入戶口,但嗣後因出賣人拒不遷出戶口而引發糾紛的……經研究,我們認為,當事人雖在買賣合同中就戶口遷移事宜作出了約定,但戶口遷移涉及相關行政部門的審批制度,屬於行政管理范疇,不屬於民事案件的受理范圍。』也就是說,如果單純以『遷移戶口』起訴的話,法院是不會受理的。
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