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房地產商一直想捂的,正是普通老百姓想知道的。
數字是枯燥的,面前的這份樓盤『成本清單』,行內人一看就明白,但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水,更難以想象記者獲得這些數據的艱辛。
房地產行業也許是當前最不透明的產業之一,『
沒有25%的利潤,開發商難以再生存』 『做幾個樓盤催生一個億萬富翁,房地產暴利成聚寶盆』……當中國房地產業以超乎常規的速度發展時,房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深;購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……所有一切表明,判斷當前房價是否虛高,必須先用准確數據揭示房價的真實成本,提高房市信息透明度。
相較於房價畸高的上海、北京等熱點城市,福州屬於房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發檔次看,在當地屬於中檔或稍偏上水平,有較大的代表性。這份清單顯示,相對於開發成本而言,這一樓盤約60.2%的利潤率明顯過高,房價偏離了真實成本,而開發商動輒以開發成本高為高房價辯護顯然站不住腳。
一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵,是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算,發現一個樓盤每平方米的真實成本也就二三千元,而銷售均價有的卻達到了四五千元,有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示,根據有關法律法規規定,企業自主定價需要以成本為基礎定價,低於成本的低價傾銷和大大高於成本的暴利,都是法律法規不允許的。
二是表面上看60%的利潤率算不上什麼,可房子不同於普通商品,它總價高,意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例,老百姓要買一套100平方米的房子,總價是39萬元,按其60%的利潤率,意味著開發商每平方米賺1466元,一套房子就賺14.66萬元。照此推算,這一建築面積達48萬多平方米的樓盤,可獲利7億多元。
三是『清單』顯示地價(指掛牌出讓的土地)在房價中所佔的比重並不是很大,開發商所持的『地價決定論』站不住腳。在這個樓盤中,地價所佔比例約為17.5%。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算,地價佔房價的20%左右。
那麼,房價是否如開發商所言,由供需決定呢?記者在采訪中發現,一些開發商善用『虛擬成本』『虛假需求』『預期價值』『設計概念』等來為其高房價自圓其說,如黃金地段、國外理念、綠色家園、環保裝修、教育地產……珠海某樓盤,本來位置較偏,遠離市區,但開發商極力渲染企業的品牌效應和預期中的跨海大橋將帶來諸多便利等,房價隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價格信號,最終的銷售價格大大偏離真實成本,而這正是開發商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤,目前缺乏有效的約束與監控,而這恰恰應是下一步房市宏觀調控的著力點之一。
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