|
||||
廣州的樓價降多少纔合適?廣州樓市的下降通道還要維持多久?現在是否已到底了?未來兩月會續寫往年『金九銀十』的神話嗎?盡管關於樓價的話題今年以來都成為地產專家和業內人士爭議的焦點,其實作為發展商而言,面對今年只跌不昇的價格也產生了不少困惑。在樓市困惑期,不同的發展商演繹著不同的心理戰術。
心態 1
降價到底
適合派:多數有資金壓力的發展商
以萬科為代表的大發展商掀起了全國項目的降價風之後,粵派地產商也嗅到了樓市前沿的危機,價格調整計劃紛紛執行。這一降價風從去年國慶開始,國慶前夕的房貸新政讓樓市一轉航向,由之前的買樓還得找關系到節後出現的一兩個點的折扣。進入今年以來,廣州樓市折扣風越刮越猛,99折變成了9折,98折也變成了8折,甚至某大集團廣州項目全部7折銷售。此外,送家電、送物業管理費等促銷手段也頻頻出現。
在近一年的降價之後,廣州樓價也出現了不同程度的回落。據廣州市國土房管局公布的數據顯示,今年6月廣州十區一手住房均價為9569元/平方米,環比下降9.1%,創下今年以來降幅最高紀錄。其中,全市90平方米以下普通新建商品住宅交易登記均價6387元/平方米。此外,均價18000元/平方米以上的樓盤備案面積達3.75萬平方米,佔總量的7%,環比所佔比重有所下降。10000元/平方米以下區段佔比在近幾個月以來首次超過50%。
記者點評:在目前樓市困惑期,降價不失為發展商回籠資金的最直接辦法。以日前一些樓盤成交情況來看,市中心樓盤只要降到1萬元/平方米以下,立刻能帶來哄搶效應,『日光盤』在這樣的逆境中也能產生。而市區地塊,只要不是近一兩年以地王方式獲取的,即便樓價回落到萬元/平方米以下,發展商仍有利可圖。在這點上,保利地產今年幾個樓盤的熱銷無不與這一營銷方式有關。
心態 2死守價格
適合派:有著產品優勢的小發展商
在大部分開發商都為了搶奪市場而采取最直接的辦法——降價的同時,廣州仍有少數發展商在價格上死守。有專家之前放言,不降價只有死路一條。然而,這些發展商憑借優越的地段以及為數不多的產品,在市場上固守一方陣土。
荔灣某樓盤在去年底發售,正巧當時樓市遭遇了國慶前夕新政影響,整體市場呈現極速下滑的勢頭,但該盤認為處於老城區的位置,而且產品總量不過140多套,同時有不少市場上難見的小復式單位,發展商楞是將價格定在了15000元~18000元/平方米的高位。進入今年以來,即便是老城區的樓盤也紛紛加入了降價的行列,周邊不少樓盤都從18000元/平方米的價格降到了13000元~14000元/平方米,尤其是在萬科金色荔苑以最低14000元/平方米的價格衝擊老城區市場的情況下,該盤價格也沒有太大的調整。項目副總經理表示,預計國慶後所剩10餘套貨量就『消化』得七七八八了。
記者點評:在目前市場上能『挺』得住的樓盤,不是大集團大開發商,而是有著地理及產品優勢的小發展商。這些小發展商手頭項目只有一兩個,貨量也不過百餘套,慢慢賣終究可以賣完。用他們自己的話來說:我們拖得起來。不象大集團,手中項目眾多,不僅在廣州,全國其他城市也遍地開花,資金鏈的緊張讓所有項目的銷售都面臨壓力,除了降價確實想不出其他辦法。
心態 3等待時機
適合派:郊區樓盤的發展商
降價也好,死挺也罷,畢竟都是發展商應對市場的戰略,然而在一些郊區樓盤,即使降價也沒用,搞活動更是花錢不討好的事。所以,等待後市,期盼整體市場有所回暖成為這些發展商所能做的。
目前持『等』的心態多為南沙、花都等樓盤,這些郊區盤除了一些大集團所開發的項目,靠價格及品牌帶動一定客源之外,多數樓盤近月出現『零人氣』、『零成交』等現象。花都某樓盤代理公司負責人表示,現在市場整體情況不好,花都樓盤就更不用說了。該樓盤在廣告轟炸及現場活動等營銷手法作用不大後,負責人表示,『現在我們在等待時機,看看有沒有一些利好的政策出來,樓價不可能只跌不昇吧。』此外,一些郊區樓盤為避免一開盤銷售就進入低迷,將開盤時間一拖再拖。某集團在花都大型住宅項目原計劃8月開賣,如今開盤時間延遲到國慶前後。
記者點評:降價、買房送家電家具甚至送寶馬、搞現場活動吸引人氣等以往的促銷手段,發展商該上演的都已經搬上舞臺了。但郊區樓盤受地理位置所限,讓廣州買家望而止步,無論發展商怎麼賣力吆喝,現場就是沒人看房。可不是嗎,市區大量樓盤都降價,可選擇的餘地也越來越大,誰願意坐上一個多小時的車去到郊區買房,郊區發展商也許除了等待還是等待。畢竟,沒有只昇不降的樓價,也沒有只降不昇的樓價。
心態 4鑽空儲糧
適合派:資金勢力雄厚者
在樓市困惑期,樓價不斷下跌,資金鏈的緊張讓發展商手中的土地開發成為燙手山芋,尤其是一些前一兩年以高價拍得的地王更是讓他們頭痛不已。土地,目前已成為發展商即愛又恨的生存根本。因此,在今年上半年的幾次土地拍賣中,地產商的拍地熱情已大不如前,對於房管局公布的下月拍賣的地塊,多數發展商也公開表示『沒興趣』。然而,在這樣的土地市場疲軟期,一些實力派發展商卻逆市拿地,鑽空儲備『糧食』。
日前,保利地產在南昌通過掛牌方式取得位於南昌市灣裡區招賢鎮地塊,成交價為59318.16萬元,項目出讓用地面積164.77萬平方米,容積率不大於0.6。此外,有一些中型發展商表示會關注近期的土地拍賣市場。『現在纔是我們拿地的最好時候,大的發展商都沒心思和我們競爭了,而且現在拿地價格也不會抬得很高,是時候儲備一些土地了。』某中型地產商對記者表示。
記者點評:鑽空儲糧確實是目前一些有資金實力的發展商的可行之事,在『地王』時代,發展商爭相竟奪,好不容易拿下一塊『蚊型』地塊,價格也奇高,令日後發展商的利潤空間受到嚴格限制;而一些中小發展商,即便有一定經濟勢力,也難以承擔『地王』給他們帶來的風險。但目前樓市出現轉向標,多數大開發商無太多心思在拿地上,擺在他們面前的是,如何盡快銷售手中的產品,如何讓資金鏈更寬松。恰恰這時,纔是資金勢力雄厚的發展商拿地的好時機。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||