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8月5日,萬科(000002.SZ)公布2008年中報:淨利潤達20億元,同比增長23%,另有280多億元已銷售收入未進行結算,成績尚屬漂亮。但是,『與各位投資者一樣,我們深知現在並不是一個適合用鮮花和美酒來慶祝的時刻。』兩天後的網上投資者交流會上,萬科董事長王石開門見山地說。
的確如此。在過去的17年裡,王曾成功地使這家地產企業連續保持快速成長,且在這個一向聲譽不佳的行業裡建立了遠見和責任兩大極為難得的品牌形象。在股市和房地產泡沫最瘋狂的2007年,萬科一度成為全球最大市值的地產商——盡管萬科的年銷售額尚不及其標杆企業美國帕迪爾公司的1/10。
但半年來,上證綜指遭到腰斬,萬科亦陷入創業20年來最大的迷局之中。從去年一季度開始,萬科在定期報告中多次對市場的過熱跡象做出預警,並明確提出應謹慎拿地,同時聚焦主流市場,控制高端項目的比例。萬科總裁郁亮表示,在經歷了偏於亢奮的快速上漲之後,市場必然需要一個理性回歸的過程。
與萬科一樣,一些實力雄厚的全國性開發商如保利地產等在市場冷卻期仍保持著高昂的增長勢頭。但另一些房地產商則叫苦連天,如金地地產(600383.SH)、首開股份(600376.SH)、北辰實業(601588.SH)等則出現銷售收入和淨利潤的增速下滑。境況更糟的一些地區性小開發商則不得不通過出讓項目開發權以勉強度日。這再次凸顯出在融資渠道收窄和消費者購買乏力的背景下,中國房地產商冰火兩重天的景象。中國房地產市場自去年第四季度開始急轉直下,但得益於及早決策、快速回籠資金和收縮開工面積,萬科暫時挺過難關。接下來的懸念是,一伺北京奧運會結束,市場會不會出現大幅滑坡,從而進一步打擊這個已經陷入低迷的行業?
一些房地產商看起來已對短期內的下滑做好了心理准備。萬科在公告中稱:『調整的到來本身就難免引起部分市場參與者的疑慮與觀望,市場需要一段時間來重新達成共識。』但就長期而言,樂觀者認為,受益於中國經濟持續增長以及城市化趨勢,房地產業仍會恢復到一定的增長水平。雷曼兄弟(Lehman Brothers)經濟學家孫明春稱,一旦房價跌至人們更容易買得起的水平,購房需求在個人收入增長的推動下就會再次顯現。
現金為王毫無疑問,中國房地產市場正在經歷一輪擠出泡沫的過程。以深圳為例,去年8月其房價漲幅接近21%,而今年5月份僅為2.5%。從同區位、同類型房屋的成交價格看,深圳半年來價格跌去三成,成交量萎縮了一半。而長三角、環渤海等地區的房價雖較為穩定,部分城市甚至一度延續上漲趨勢,但觀望氣氛濃重,成交量出現不同程度的萎縮。
8月5日萬科同時發布的7月份簡報顯示,其當月銷售金額同比減少15%。且自5月始,萬科銷售面積和銷售金額已出現了連續三個月的大幅下滑。而以往,下半年是房地產銷售的黃金期。基於此,投資者以腳投票更代表了對整個房地產行業的悲觀。在萬科半年報公布當天,萬科收盤7.94元,跌幅達6.22%,引領地產板塊暴跌。
此前汶川地震『捐款門』事件,使得萬科陷入從未有過的質疑聲中,道歉時王石自稱『我雖然快60歲了,但對於大事情的處理,還是顯得很青澀』。而現在,萬科則必須面對業績與道德的雙重不信任境地。中報發布當天,王石說他已做好了最壞的打算。但在業務層面萬科仍然有令追隨者們汗顏之處:上半年新增土地儲備300多萬平方米中,有八成通過合作方式取得,且將土地成本降低超過一半至2155元/平方米。伴隨兼收並蓄而生,按照國家統計局的統計口徑,萬科在國內市場的佔有率由2.1%提昇到2.7%。
是時候回歸經營的基本邏輯了——房地產行業進入了以資金實力、專業開發能力為主導的競爭。曾被懷疑資金鏈繃緊的萬科,此時手握現金達到153.7億元,總資產負債率已從去年底時的66.11%降至37.1%。現金流量淨流出減少八成至14.9億元。同時銀行業依然鍾愛萬科,其授信總額超過了400億元。
萬科的新主題是,『現金為王』。2007年年底啟動的主動降價以及加大小戶型比例,使得萬科本就流暢的資金流更為快速。在萬科上半年的銷售中,首次置業和改善需求的置業者近九成。王石認為,投資之外,剛性需求的產品銷售已佔據主流。正是基於對市場的這一判斷,為此,萬科將竣工面積和開工計劃較年初安排減少了約1/5,但這並非單純地調減項目,而是要求積極調整原計劃開工的部分項目的規劃和產品結構,加大小戶型的比例,希望新項目能夠與目前的市場需求更為匹配。早在4月23日的萬科2007年年度股東大會上,王石面對前來參會的326名股東代表宣布,小戶型將是萬科的戰略重心。王石特別指出,產品結構調整遠非6個月內能做到,住宅的戶型從土地的使用規劃、建設、設計這些環節就已經確定,而追隨者需要一年半的時間纔能跟上這一節奏,因此,萬科必然取得先發優勢。
『不排除會發生短期過度調整的可能。』王石說,但他更強調,只要決定行業基本面的深層因素依然明確,則調整必然只是階段性插曲,不會也不可能改變行業整體的發展方向。
控制力考驗8月7日,在萬科2008年中期業績說明會上,一位投資者稱王石『青澀的性格,在這把年紀了很難得』。
王石立即檢討,並再次向股東道歉。王大段大段引用萬科新聞發言人肖莉的發言,此前個性鮮明的語言幾乎消失——整個萬科也如王石一樣,經歷了由青澀到沈靜的過程。
曾就職於萬科8年的國泰君安證券公司房地產行業分析師張宇認為,伴隨2005年開始的宏觀調控,萬科反而結束內生式發展模式,轉為外延擴張發展模式。主動找上門來尋求合作的『地主』幾乎踏破了萬科遍布全國的分公司的門檻。曾經堅持陽光操作而不得不高價拿地的萬科從未如此輕松地獲取大量土地資源。
萬科自2006年突破百億銷售大關,此後逐年翻番,至去年已實現500多億。一路狂?猛進的態勢甚至嚇壞了萬科自己。
王石承認,在2005年,很難預計到2007年的市場熱度。事實上,萬科2006-2008年高速增長期計劃中包括銷售額、利潤、市場佔有率在內的幾乎所有業績指標在去年已經全部實現,甚至超過了原來的2008年計劃。在欣欣向榮中,萬科卻提出了『勻好加速』的口號。但加速之下,勻好卻未能充分體現。今年上半年,萬科用超過去年一半的營業、管理、財務費用拿到了同等增長幅度的營業收入。但挑剔的投資者卻發現,其盈利增長的幅度卻只有營運費用和營業收入的一半,且利潤率下降了4個百分點。從2005年年中到今年年中的四年時間裡,萬科總資產增長達4.89倍,淨利潤只為1.59倍。
在中報發布前夕的7月份,南京萬科的光明城三期項目兩棟『樓王』因有違南京物價局政策而陷入『價格欺詐』的指責聲中。在隨後的自我檢查中,萬科發現整個設計和工程質量都存在很多問題。自地震以後,這讓萬科再次被推到風口浪尖。
『淋浴空間做得那麼小,讓洗澡變成一件難受的事情,這是我們設計的初衷嗎?』萬科集團副總裁劉愛明在一封內部郵件中詰問,『我們賣給客戶的難道只是一個花灑和幾塊玻璃嗎?』受命處理『南京事件』的劉甚至質疑南京的同事們是否認真看過現場。
隨即,萬科從上海、深圳、北京抽調22組工程師派赴南京,並組織『質量大使』代表業主監督工程質量,甚至允許這些特別監督員可以『現場砸壞認為不合格的工程部件』。
劉愛明在去年初曾宣稱:『萬科不會放棄任何一個獲得土地資源的機會。』這位萬科上海公司的最高負責人讓這一戰略得到了最好的執行——在今年上半年,上海對萬科整體利潤的貢獻達到20%,超越珠三角成為最大的業務區。然而,南京萬科的低級錯誤卻是一個再明白不過的信號,預示著這家中國最大的房地產公司需要更謹慎地管理其遍布全國多達180個同時開發的地產項目,以及修復業已受損的聲譽。
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