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有效需求遭嚴重損害
認為樓市的『觀望期』會很快結束的『樂觀人士』中,有許多是北京房地產行業內的營銷專家,他們都經歷了北京房地產市場在『國八條』、『國六條』宏觀調控之後曾經出現過的所謂『觀望期』,當初持續的時間都不長,頂多在半年之後就結束了,並且都形成了新一輪的價格上漲和銷售暢旺。可是,在運用『經驗』的時候,這些專家忽略了兩個已經發生了重大改變的層面。
首先,是房價上漲的速度。北京從房地產真正全面市場化開始,房價的走勢一直以每年10%-20%比例穩步上漲,而去年真實的數據是翻了一番。就拿北京望京地區普通住宅來說, 2000年的價格是每平米三四千元,到2007年初價格也纔每平米八千多元,可到下半年之後許多樓盤的價格就差不多攀昇到了每平米一萬六,這對於北京整體的房地產市場而言,是非常具有代表意義的。這也就是說,北京之前差不多用了七年的時間纔使房價翻了一番,而之後不到七個月價格就完成了第二次翻番。而深圳的市場則更誇張,從上世紀90年代中、後期開始,七八年了房價基本沒動,而後一年多房價就直接翻了兩番。這種快速的價格翻番意味著房產購買者要在很短的時間裡要麼拿出多一倍的錢,要麼選擇比計劃要小一半的房子,這對於大部分『剛性』需求的購房者來說,這兩者都不可能。
因此,房價上漲的速度越快,失去有效需求的數量就會越多,價格就會越快失去支橕。2005年的上海、2007年的深圳都是在房價急速飆昇之後突然停滯並迅速轉入價格下降、市場低迷階段的。北京以及全國許多一、二線城市,其實目前所處的都是與此相似的階段,只是變化的速度、調整的程度會各不相同而已。所以,北京現在整體市場的淡靜,局部的低迷和以往出現的『觀望期』有本質上的差異。
當初那些市場『觀望』的形成,是不斷出臺的旨在壓抑房價的政府調控政策暫時改變了購房者的預期,但有效需求並沒有減少,一般在幾個月後,當人們發現降價的預期並沒有成為現實時,有效需求在幾個月的累積之後會再次集中釋放,往往還帶來了新一輪的銷售暢旺和價格增長。現在是有效需求被嚴重損害的市場,無論是購買力的提昇、與房價的對接還是人氣的重新聚集,看來都需要更大幅度的調整以及更長一點的時間。
另外一個重大的變化,是北京房地產市場的結構:購房者中投資、投機的比例上昇到了前所未有的高度。這麼多年來,關於北京房價『漲』和『跌』的爭論就沒有消停過,而本人可以說始終站在『看漲』的陣營中,最重要的原因是北京購房者中純粹投資行為的比例一直以來都相當低(東部區域一些個別的樓盤除外),投機的就更少。這種狀況在2007年發生了巨大的改變,買多套房以期未來昇值的人群急劇擴大,動輒在一個樓盤買上十幾套房進行短期套利的情況也屢見不鮮。一直以來是『20%的有錢人拉高了80%的房價』,而到最後是『20%的投機者』將房價推至瘋狂的高度。換一句通俗的說法,就是2007年的北京樓市和當初的上海和深圳一樣都出現了不同程度的『泡沫』,而泡沫的破滅必定導致市場進行或多或少的調整。
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