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盡管國內房屋銷售近幾個月一直低迷,但最新公布的數據顯示,7月份70個大中城市的房屋售價仍同比上漲7.0%。金融業內資深研究人士日前在與記者交流時表示,我國房地產業存在種種市場失靈,政府這一『有形之手』應該對市場失靈加大糾正力度。
在任何一個現代國家,政府與市場始終是相伴而生的,即使是典型的市場經濟國家,也並非在所有領域都完全由市場這只『無形的手』來調控。在市場失靈出現的情況下,他們也會適時采用政府乾預這一『有形之手』。
按照經濟學理論,形成完全競爭的市場通常需要四個條件,即信息充分、商品同質、買賣者自由進出入和交易雙方人數眾多。有關專家認為,在我國,由於房地產投資大、回收期長,導致能進入房地產市場的只有少數人,因而我國房地產市場迄今仍是一個競爭很不充分的市場。加上土地供應的有限性,使各城市房地產市場很容易出現壟斷,造成市場失靈。
同時,房地產商品的異質性、價格的隱蔽性、交易的專業性和復雜性直接導致雙方信息不對稱,增加交易成本,降低市場效率,並常常導致道德風險,再次造成市場失靈。
應當認識到,土地是不可再生的稀缺資源,並且在我國屬於國有和集體所有。為了提高土地的使用效率,政府采取收取土地出讓金的辦法,地方政府獲得出讓金收入的比例高達70%。我國過去采用協議轉讓土地,後來為了提高透明度、防止暗箱操作,采取招拍掛的方式,但地方政府為了獲得更高的土地出讓金收入,有推動土地拍賣價格不斷上漲的內在動力。地方政府憑借對土地資源的壟斷,獲得高額的土地收益;房地產商通過圈地,獲得高額的開發利潤;高收入者通過炒房投機,獲得房屋價差收入。這三大因素的存在,使得國內城市房價居高難下,泡沫易積難消,不僅使佔國民大多數的中低收入階層買不起房,並且本質上也是對房屋購買人利益的過度掠取。實際上,目前房市成交低迷正是市場長時間失靈所致,需要政府適當乾預。
不可否認的是,住房建設具有較強的負外部性。一是住房建設涉及到環境問題,大規模的房地產開發勢必對環境造成破壞,特別是一些開發商在海邊、江邊、河邊建設別墅等高檔物業,造成對水資源的污染和周邊植被的破壞。然而,我國有支付能力購買這些高檔住宅的是部分收入高的群體,而承擔環境成本的卻是全體居民,包括中低收入階層。二是建設住宅需要鋼材、水泥和各種裝飾材料,造成對這些行業較大的需求,勢必增加對環境的污染,因為建材行業都是高污染行業。三是住宅小區周邊的公共投資也存在外部性。住宅價格高的小區往往公共基礎設施也比較完備,這意味著享受住宅較多的人享受政府公共設施投入的也較多,而中低收入階層享受的平均起來就少得多。這些外部性需要政府進行合理的乾預。
根據發達國家經驗,政府乾預住宅市場,可以為老百姓提供可具支付能力的住宅;可以減少負外部性,促進社會的公平和正義;可以在居民住房福利制度上做到『以人為本』;可以讓政策性住房金融成為市場主導力量,更加有力地調控房地產市場,促進房地產市場更加健康地發展。那麼,加強『有形之手』的合理乾預,政府應從哪些方面著力呢?
由於我國住房方面的立法目前還是空白,首先應盡快出臺《住房法》及《住宅抵押貸款證券化法》等相關法律法規,建立完善的住房社會保障體系,輔以財政補貼、稅收等手段,為中低收入階層有房住提供相應的支持。
事實上,建設住房保障體系,是許多國家通行的做法。在我國,住房保障體系雖然已經初步建立,但在實際運作中仍然存在不少問題,主要表現在:地方政府尚未足夠重視,住房保障制度僅覆蓋到城鎮居民,尚未覆蓋城市流動人口;住房保障沒有清晰地納入公共財政體系,缺乏穩定的資金來源;住房檔案和收入信息系統不健全,難以准確界定住房保障對象;退出機制操作難以實現,造成住房福利固化。
為此,有專家建議,應進一步發揮政府的職能,完善住房保障體系,如建立穩定的住房保障資金來源、改革房地產稅制、實行土地分類供給、改革住房公積金制度、改革經濟適用房和廉租房制度等。
目前,我國的住房金融完全依靠商業性金融,而且不能很好地解決中低收入階層的住房問題,應通過政府的適當乾預,建立住房政策性金融體系,以更好地兼顧住房金融的經濟效益和社會效益。
考慮到中國現在貧富差距在不斷擴大,也需要政府及時乾預,可以考慮對房產等財富繼承出臺遞進制的遺產稅政策,以縮小代際不公平,幫助實現和諧社會目標。
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