|
||||
近期房市的宏觀調控上,出現了一些值得關注的現象。一方面,南京、無錫等地物價局采取直接行政手段控制房價;另一方面,長沙、成都等地方政府在托市,甚至由政府買單,以緩解房價下降給地方財政與開發商帶來的巨大壓力。
不同的地方政府對房市的處理思路截然相反,在一定程度上恰恰反映了中國房市所面臨的左支右絀的困局:房價既不能大幅下降,避免拖累銀行與資產品價格,使50多個相關行業產量直線下降;房價也不能大幅上漲,這將把更多的民眾推到保障性住房的隊伍中,增加政府的負擔。
無論是南京還是成都,地方政府的做法都是從一個誤區陷入另一個誤區。
房地產利潤之高,除了地方政府的土地招拍掛的收入和佔成本25%左右的稅費之外,即使以目前18%的民間融資利率,房地產企業依舊有10%至15%的利潤空間。
房地產行業的風險在增加。據預測,在目前的需求狀況下,維持現在的開發節奏,我國房地產業將出現4000億元?5000億元左右的年度資金缺口。同時,深滬等地出現成交量下降的情況。
面臨房地產行業轉型的關鍵時刻,政府尤其應該保持非常清醒頭腦,不應追隨任何一種偏激的見解,而應站在中國經濟和金融發展的高度來認識房地產發展,既要保障房地產的公益性質,同時給市場以必要的自由度,平衡保障型住房與住房市場,而不是發表一些挑逗性的言論,或者發出前後不一致的政策信息,致使市場更加非理性。中國房地產目前最關鍵的是實現軟著陸,進入專業化、市場化與公益化並舉的良性循環。
政府所能夠做、應該做、必須花力氣做的,是建立保障房、經適房等公益性質的住房,明晰相關細則,解決資金渠道、建立公開及時的信息披露機制,科學制訂保障型住房與有權享用保障型住房人士的標准,使之更符合房地產市場發展的要求。本輪調控房地產的最大亮色,是區分保障型住房與市場購房之間的界限,政府與房地產商各盡其責,較2003年制訂的政策有很大改進,但是不足之處在於行政之手過於涉足微觀市場,試圖用行政之手一刀切調控房價,調控思路還存在偏差。
目前中國房地產融資之難,湧入熱錢之多,市場機會之好,是歷史罕見的。湧入的外資與其他資金拉高了房價,把中國的房價拉昇到普通中國民眾無法承受的地步。
房價這麼高,還能維持,說明有資金在托盤,國際熱錢與銀行資金、民間剩餘資金對中國房地產非常之熱情。如果想建立一個面向國內消費者的房地產市場,那就必須控制外資。
按照成熟房地產市場的運行經驗,一是控制外資的行業准入,二是靈活運用稅收杠杆。就我們目前的情況來看,限制外資的行業准入並不具備操作性。目前熱錢大量流入,外管局的控制無法徹底堵塞外資流入的通道,因此,在人民幣匯率市場化之前,鎖住內部市場大門、調整房地產市場結構,培育本土專業素質強、有信托責任意識的開發商,建立嚴厲的監管制度,十分必要。
要保證國內消費者的利益,政府應盡到該盡的責任:通過稅收杠杆和拍賣土地,對高檔商品房和外資購買的住房,征收高稅收來彌補國內普通購房者資金不足,將相關收益專款專用到保障性住房。值得注意的是,調整稅收並不是簡單的加征稅收,而是將稅費規范化,理順房地產稅收體系,實行費改稅。目前復雜、漏洞百出的房地產稅費必須重新調整、簡化,並用好房地產稅,加上土地拍賣的收入,放到保障性住房專用賬戶中去。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||