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一方面是上市無望、貸款無門迫切需要融資的開發商;另一方面是對房地產市場覬覦已久的各路資金。
在逐步完成一線城市房地產市場投資的戰略布局之後,二線城市已成為外資私募基金角逐的下一個目標。
『實體經濟的冬天,卻是風險投資的大好時機。』用IDG全球高級副總裁熊曉鴿的觀點來形容目前房地產行業的融資現狀再恰當不過。
一方面是上市無望、貸款無門迫切需要融資的開發商;另一方面是對房地產市場覬覦已久的各路資金。
在完成一線城市的布局後,二線城市正在成為新的熱點。
地產商資金鏈緊張2007年以來,央行已連續6次上調存貸款利率,13次上調存款准備金率。
在央行不斷收緊銀根的過程中,房地產企業首當其衝。某商業銀行負責人直言,部分金融機構減少了房地產開發貸款。
一方面是銀行不斷收緊銀根,另一方面是被許多企業視為『生命線』的銷售回款面臨斷流危險。近期,不少的房地產企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目,有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金『尋租』。部分房地產企業正在面臨著生死危機。
國家統計局公布數據顯示,1~5月房地產企業總體資金來源呈現下跌趨勢,而企業自籌資金呈現上昇趨勢。
分析人士認為,為應對可能會加劇的通貨膨脹局面,央行可能會出臺『更有力』的貨幣政策;與此同時,資本市場表現萎靡。這意味著,房地產企業的融資難度和成本都將大為提高。
嚴峻的發展形勢使房地產業經歷著新一輪洗牌。當巨型地產企業成功通過各類融資手段,獲得資金後在各地攻城略地時,一些中小企業不得不面對被逐漸蠶食的局面。
投資機遇顯現一方面是資金的緊缺,另一方面卻是大量資金在覬覦房地產行業的投資機會。
溫州中小企業發展促進會的會長周德文說,『溫州估計投資在房地產上的資本就達2000多億元,光在上海、北京兩個城市,就幾乎達到1000億的民間資本。』與以往的單純炒房不同,如今把資金貸給急需周轉的地產公司已成為投資者獲得可觀收益的另一條主要渠道。
『現在最容易借到錢的就是地產商。』展恆理財機構研究員陳陽表示,如今在種類眾多的理財產品中,投資房地產的產品是賣得最快、最受客戶追捧的。『可以說,大家都爭著搶著做地產商的借貸人,產品根本不愁賣。』
在不少投資人士的眼中,房地產開發商此輪出現的資金鏈緊張讓他們嗅到了久違的投資機會。
『事實上,很多投資人都看好房地產未來的發展前景,但是在這個行業蒸蒸日上的時候,根本沒有介入的機會。』一位資深PE投資人告訴記者,『因此,像現在地產公司出現了現金周轉不靈,資金纔有了介入的可能。』
著名經濟學家孫飛指出,地產公司給出的高收益在如今資金『無處可投』的市場中無異於『香餑餑』。『一般來說,房地產公司借貸的話,一個周期的利息大多在百分之十至二十幾不等,如果是承擔風險的次級受益人,那麼拿到手的利息很可能有百分之五十甚至百分之百的回報。
同樣作為投資人的孫飛也直言不諱地表示,目前他們手中已簽約了兩家房地產公司,投資2.5億美元,未來的發展方向就是幫助這兩家房地產公司實現上市的計劃。
在業內人士看來,房地產公司出現的資金鏈問題已演變成無法錯過的投資盛宴。一份來自Chinaventure最新的研究報告顯示,今年二季度,房地產繼一季度再次成為私募股權投資市場上的寵兒,以5.49億美元位列行業投資金額首位。其中,平均單筆投資金額方面,房地產為2.74億美元,位居第一。
多策略融資成趨勢按照國際趨勢,直接融資在房地產融資模式中佔主導地位,其中扮演重要角色的正是私募股權投資基金。私募股權投資基金也是眾多國際機構投資者的重要產品形式。
其中,外資股權投資的形式日漸活躍。花旗、美林、瑞銀、ING等國際金融巨頭正紛紛成立更大規模的中國地產基金,並開始嘗試與國內開發商合作。另外,其他各種形式的外國資本也紛紛結集成PE(私募股權)投入到房地產市場。
6月29日,某地產通過私募股權的方式得到了5.06億美元(近35億元人民幣),投資的是香港新世界發展有限公司主席鄭裕彤、中東某國家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機構。恆大地產董事局主席許家印(許家印博客,許家印新聞,許家印說吧)表示,『這次私募像個小型的IPO,雖然現在的估值不如公募,但也為進來的投資者留出了空間。』
分析人士認為,目前大部分房地產企業在資金緊張時尋求銀行的房地產開發貸款,融資渠道比較單一。這種單一性有很大風險,主要來自兩個方面,其一當開發貸款主要來自銀行時,一旦房地產業出現泡沫,就會引發金融危機;其二若只有銀行這一條通道,當資金鏈出現緊張,就可能斷裂,企業將面臨生存危機。因此,建議房地產企業,應盡可能地多渠道開拓融資模式,包括和私募股權基金的合作。
外資私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一線城市房地產市場投資的戰略布局之後,二線城市已成為它們角逐的下一個目標。
仲量聯行中國區董事高世斌表示,外資進入中國樓市一般會通過兩種方式,一種是通過直接購買項目資產,另一種是通過購買持有項目資產的公司即股權交易方式。
當前,隨著國家樓市『限外』政策的不斷出臺,對項目資產直接購買的方式已受到了多重約束,因此更多的外資選擇股權交易的方式。『外資股權投資房地產市場,下半年將會在二、三線城市加速滲透。』某PE業知名人士斷言。
而PE也並不僅僅是一場資本的游戲,而是『資本+智慧』的游戲。對於企業,PE對企業管理的加入,他們對企業公司治理結構的關注、先進體制機制的引入以及對企業資源的高效率整合,無疑會為房地產企業急需更新、創新的諸多方面提供了一條捷徑。
其次,由於民營企業資源缺乏,PE的進入相當於是『滴灌』,一旦進入往往會使企業發生質的變化。
孫飛強調,企業應當打開自己的思路和門路,充分利用現有的金融條件,不要局限於傳統的融資模式。需要注意的是,企業不應當在資金緊張時纔尋找融資渠道,而應在年度計劃時就設定好當年的融資組合,即對信托、銀行貸款、證券化融資、進入資本市場及尋求PE做出統籌安排。
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