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投資者:1、萬科發展戰略中,非常看重市佔率。但是對於房地產企業,市佔率並不能體現在產品定價上,請問市佔率指標有多大意義?2、從05年中期到08年中期四年時間裡,萬科增長最慢的是淨利潤為1.59倍。從這個角度上看,萬科的盈利能力和經營效率是在下降的,這和萬科『快速拿地、快速銷售』的高效盈利的經營策略是否相悖?3、萬科從去年12月至今年2月連續三個月的銷售均價都在8000元出頭,公司稱是為了加速回籠現金防范市場變化,但並未看到明顯的改善,毛利率、ROA、ROE都大幅下降,董事會有沒有專門討論今年上半年的應對措施的得失? 4、今年上半年的結算價為8174元,而07年上半年的結算價是8926元,而同期的未結算價分別為8956元和6886,似乎在說明今年上半年結算的是相對低價的房屋,去年上半年結算的相對高價的房屋。請解釋一下是為什麼?5、在萬科的職工激勵計劃中有一些規定。那麼如果08年淨利潤達不到這些條件,到時怎麼辦?賣掉股票嗎?
譚華傑:我們為能擁有您這樣專業的投資者而感到自豪。限於時間,只能簡單回答,歡迎您隨時聯系我們,做深入溝通。1)萬科從來不把銷售額和市場佔有率作為公司發展的首要目標,甚至不是目標,銷售額和市場佔有率只是一個結果。對股東來說,最重要的指標只有兩個,每股收益和每股收益的增長速度,這也是萬科努力的核心目標。我們在戰略描述中使用市場佔有率指標,只是因為它比銷售額數字更能體現萬科相對大市、行業的成長情況。2)您是否使用了05年的全年數字和08年的半年數字進行對比?建議您核實一下。總資產和淨資產的相對變化體現的是財務杠杆,淨資產和淨利潤的相對變化體現的是ROE。在風險可控的情況下,我想大部分投資者會希望公司盡可能用足財務杠杆,因此財務杠杆的上昇應該不是一個問題,而且每年中報的財務杠杆數據都大於年報,這與預售賬款被計入負債有關,請您留意。而ROE當然非常重要,事實上05-07年萬科的ROE是在歷史最好水平。08年中期ROE低於07年同期,與07年增發募集資金投入的項目大部分還未能體現收益有關,當然我們對此仍然高度重視,將加倍努力提高公司未來的收益能力。3、4)房地產中期結算對應的主要是上一年下半年的銷售,二者之間存在時差,請您留意。07年中期結算均價和毛利率較高的原因,主要是當期結算項目中有比較多的高端項目,而08年中期結算項目中有較多配套商品房。5、您的分析非常正確,如果最終確定的提取額低於預提金額,信托公司將會賣出激勵基金持有的部分股票,將現金返還給公司。
投資者:萬科最近負面新聞太多,下半年銷售能不能跟得上?股價上不去股權激勵就不能實施了,你說怎麼辦?
王石:去年第四季度以來,市場呈現非常明顯的剛性需求,以及小戶型獲得市場青睞的特征。隨著調整的深化,這一特征日趨明顯。在這個調整過程中,公司不斷檢討現有產品結構,並決定對部分項目的規劃和產品結構進行調整,重新定位客戶和市場,因此,公司調整全年開發計劃,這一調整主要是基於對市場的判斷,希望新項目能夠與目前的市場需求更為匹配。開工計劃的調減本身就意味著對銷售規模的調減。毫無疑問,下半年公司的核心工作重點仍然是銷售,盡管會面對相當大的市場壓力,公司依然會采取各種營銷手段,加大推廣力度,爭取好的銷售表現。
調整原計劃開工部分項目投資者:據萬科半年報稱,房地產市場調整的時間可能會變長,短期內甚至可能出現過度調整,是如何得出這一最新判斷的?
肖莉:去年第四季度以來,市場呈現非常明顯的剛性需求,以及小戶型獲得市場青睞的特征。隨著調整的深化,這一特征日趨明顯。公司決定在下半年調整全年開發計劃,主要是基於對市場的判斷,希望新項目能夠與目前的市場需求更為匹配,因此,不是單純地調減項目,而是要在這個過程中,積極調整原計劃開工的部分項目的規劃和產品結構,以期更好地滿足客戶的需求。萬科作出調整的目的是為了在調整中為公司搭建一個堅實而安全的平臺,以保障公司未來業績的持續增長。但不能否認,在一個變化和調整的市場中,萬科並不可能獨善其身,市場的調整會影響公司預期的業績增長速度,公司調低開工和竣工面積本身已經說明了這一點。越是進入調整期,企業越應該通過提昇產品和服務質量來獲得客戶的認同,而不是價格戰,萬科也不會依賴降價來贏得客戶和市場。
投資者:在市場低迷時期,萬科會不會回購或者增持股票?
譚華傑:上市公司在股價低估時回購股票,有利於穩定股票市場;但其得以廣泛使用的前提是自由競爭的增發制度。行業調整中必然蘊含發展機遇,而現金是決定能否抓住機會的關鍵。從股東利益出發,公司目前也並不適宜進行回購。
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