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在『地產業的冬天』論調日益漸起的時分,8月7日下午,就萬科中期業績,萬科高層與投資者在網上進行了對話。
以下是本報記者根據投資者與萬科高管人員的問答摘錄部分,以饗讀者:
萬科出席本次說明會的人員有:
公司董事會主席王石
董事、總裁郁亮
董事、執行副總裁兼董秘肖莉
執行副總裁王文金
首席研究員、董事會辦公室主任譚華傑。
萬科不會發動價格戰?投資者:1、萬科最近一直負面新聞不斷,希望萬科新聞發言人及時應對,以維護萬科形象。2、伴隨著萬科不斷的負面新聞,萬科股價屢創新低,難道萬科不應該有所作為嗎?3、萬科近十個月來,股價表現不僅遠遠弱於大勢,這裡面是否有不為人知的內在原因或內幕?基金集體拋售萬科,難道是偶然巧合嗎?4、萬科的銷售結算部門是不是有失職之嫌?5、當年長虹也是用降價來提高市場佔有率,結果卻倒下了。萬科呢?6、現在是不是到了長期投資者離開萬科的時候了?
王石:1、萬科目前面對的輿論環境確實不太有利,這裡面我本人應該承擔最大的責任,要再次向股東道歉。我們會認真考慮您的建議。2、公司市值下降,我們也很焦慮,但管理團隊確實不能發表對股價的評論,能夠做的是改善公司基本面,提昇公司價值,這方面請您相信我們會加倍努力。3、萬科絕對不會參與任何內幕。從半年和一年的尺度來看,萬科股價的表現應該好於板塊整體情況,您可以再去核對一下數據。4、我們需要並也確實在不斷檢討自己的工作,不限於哪個部門,我們歡迎您任何的具體意見、建議和批評,您隨時可以與我們的證券事務代表聯系。5、我從未說過『萬科要繼續降價』,萬科也不會發動價格戰。價格戰沒有勝利者,長期來看也不會給消費者帶來真正的好處。6、萬科持續18年的增長,在中國股市中應該是絕無僅有的,這離不開投資者長期以來的支持和信任,萬科感激、珍惜每一位投資者,尤其是長期投資者。我們希望每一位投資者都能留下,但我們當然也尊重每一位投資者在具體時間的具體選擇。
沒正面回應09年是否發力投資者:王總不久前說過萬科在09年發力,現在還有效嗎?
王石:『09年真正發力』的說法,是在萬科06-08年高速增長期計劃實施的早期提出的。但行業隨後發生的一些變化,確實出乎我們的預料。在這樣的背景下,面對好本次調整是萬科首要的任務。我們需要以最謹慎的心態、最大的努力、最細致務實的工作,來確保公司從容渡過調整期,並盡可能抓住未來的發展機會。08、09年,萬科需要付出前所未有的努力,我們相信這些努力在未來也一定會獲得回報,但是努力的內容和重點方向,會與05、06年的設想不完全相同。
提倡向同行學習投資者:萬科市場佔有率在提高,但相比保利地產(600048,)或其他公司,增長速度落後,萬科領先優勢在縮小,你怎麼看待這個問題?
郁亮:萬科在做大做強的過程中,經歷了一輪牛市,現在正面對市場的調整,在這樣的調整中,萬科管理上的不足和薄弱環節也會凸顯出來,這是管理層需要去面對的。過去20多年,萬科不僅經歷過多次宏觀調控,也經歷了大大小小涉及客戶、產品、投資者的問題,這是公司從不成熟到逐步成熟,以及逐步壯大過程中的陣痛。我相信,未來,還可能出現新的問題。但從過去的歷史看,萬科對待所有問題的態度是:第一,絕不回避,積極解決;第二,堅守合法合規透明的經營底線。所以,也可以看到,萬科在不斷糾錯、不斷解決問題、不斷完善的過程中成長。作為公司總裁,同時也是管理團隊的一員,在這一輪市場和行業的調整中,我更有責任把萬科引領到一個正確的方向,萬科上市17年,保持了盈利的持續增長,我希望我們能借這一輪調整所帶來的機遇,繼續保持公司的增長,持續為股東創造價值。隨著房地產行業的不斷成熟,行業也逐步湧現出許多不錯的企業,這些同行各有特點,對他們優秀的一面,我們要不斷學習和借鑒。
股價下跌是因為大氣候?投資者:請問王總對下半年房地產市場如何看,估計合適纔能復蘇,謝謝!
肖莉:中國的市場之大,對市場不能一概而論。所以,市場的表現也會顯現出不同,例如,經過過去半年多的調整,可以看到珠三角市場已基本在低位運行。此外,本輪調整有兩個因素,一是經過2007年偏於亢奮的價格上漲後,行業需要理性回歸的過程;另一方面,經濟全球化的背景下,國際油價上漲帶來的通脹壓力將反映在經濟領域的各個方面,受整體經濟氣候的影響,住宅市場調整的復雜性和不確定性增加。越是進入調整期,企業越應該通過提昇產品和服務質量來獲得客戶的認同,萬科也不會依賴降價來贏得客戶和市場。
投資者:公司的業績還可以,股價卻屢屢下跌,公布業績的一天竟然再創新低,這兩天更不可理解,怎麼解釋?
王石:去年年底以來A股市場持續調整,包括眾多績優股在內的大盤藍籌股普遍深幅下挫,同時受房地產市場調整影響,在這種氣候下,萬科股價也很難獨善其身。管理層能做的是,把全部精力集中到公司業務上,兢兢業業做好主業,不斷提高管理水平和運營效率,嚴格控制經營風險,夯實公司基本面。長遠來看,我們堅信這種努力一定會得到市場的認可。
提高資產周轉率投資者:根據萬科的經營理念:快速開發銷售,盡可能提高資產周轉效率,但是從以上比較看出,萬科的資產運用效率還不是十分好,項目成本還是比較高,貴公司該如何改進和提高?如何應對市場調整和未來競爭?
王文金:萬科儲備面積是權益面積,而成本是全口徑的;萬科和保利的項目在不同區域、不同城市布局和所佔比例均有不同,土地成本也會有差異,因此兩者的土地成本不便直接比較。萬科一直以來堅持快速開發快速銷售,上半年萬科的總資產周轉率為0.326,在行業中也屬於較高水平。未來,我們將繼續秉承快速周轉的經營理念,努力通過快速周轉來提高總資產周轉率,進而提高淨資產回報率,為股東提供更高的回報。
投資者:在房地產市場行情不好的情況下,萬科是否會繼續大力推進裝修房?還是改推毛坯房,降低房屋總價,以利於短期內銷售?
王石:公司推進裝修房是公司通過進行廣泛市場調研,深入分析潛在客戶需要的前提下所做的戰略選擇。這一戰略符合公司設定的戰略目標,同時裝修房也符合國家倡導環保節能的要求。公司將繼續推進裝修房。
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