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根據合富輝煌東莞市場研究部監測數據顯示,2008年7月份上市交易的土地共20宗,實際成交地塊只有15宗,成交面積為32萬平米;5宗地塊遭遇流拍,流拍總面積為24.5萬米,其中一宗是本月唯一一宗上市交易的商住地塊,但也難逃流拍的厄運。進入2008年後,截至目前流拍的地塊宗數高達16宗,商住用地流拍7宗,土地市場難覓回暖的跡象。
7月成交的地塊以工業用地為主,佔總成交面積的57%,沒有商住類用地成交。而成交的15宗地塊,成交總價為27826萬元,平均地面單價為868元/平米。7月僅有一宗位於謝崗的商業地塊以超出底價35%的價格成交,其餘的14宗地塊均以起拍底價成交。
據悉,7月上市交易的商住地塊只有一宗,地塊編號為2008G025,位於樟木頭鎮樟洋村,面積為66666平米,起拍價為25400萬元。到截止交易時間無人出價而遭遇流拍,這是進入2008年後流拍的第7宗商住用地。
與這宗樟木頭流拍地塊形成鮮明對比的是上個月成功拍出的2008G026地塊,同樣位於樟木頭鎮樟洋村,在面積上兩地塊相差不遠,而在其他一些規劃指標上,則存在幾乎成倍的差異。2008G025地塊規劃最大容積率為2.45,最大建築密度40%,最高層數16層,綠地率不得小於25%。2008G026地塊規劃最大容積率則僅為1.3,最大建築密度30%,最高層數僅6層,綠地率不得小於30%。
在價格上,2008G025地塊起拍價25400萬元,而2008G026地塊的起拍價只要10500萬元,還不到前者的一半價格。究其原因,一方面是容積率不同,折後容積率樓面單價僅相差325元/平米;另一方面是地塊具體位置和周邊資源配套有所不同。從地塊位置圖上可以看出,2008G025地塊鄰近汽車站和莞樟路,周邊環境成熟,酒店、樓盤、工廠、商業配套等環繞四周,而2008G026地塊位於樟木頭大道西側,與樟木頭林場、黃泥乙水庫相鄰,周邊甚為冷清。
雖然從地塊的地理位置和配套資源來說,2008G025地塊比2008G026優越,但是後者的低容積率和低總價還是吸引到了買家,而本月拍賣的2008G025地塊則由於總體地價稍高而慘遭流拍。在低迷的樓市景況下,價格纔是硬道理,在土地市場亦然,低價纔是王道。
焦點三 近期出讓地塊多位於鎮區和松山湖記者從東莞市國土資源局獲悉,7月14日該局下屬土地交易中心公布了『東土交第3號』預告文件,將於近期出讓22宗總計931271平米的土地。除了兩宗地塊位於南城區西平社區外,其餘均位於鎮區和松山湖。
在這一批預告的22宗土地中,工業用地比重最大,一共有6宗,分別位於中堂、鳳崗、橋頭,用地面積共444455平米。其次松山湖地區仍然是土地供應重地,共計有4宗科研用地出讓,面積達173480平米;另外虎門港有一宗13萬多平米的倉儲用地。
與前兩次土地預告不同的是,這次預告除了推出了大量的工業用地『巨無霸』,同時還有數量不少的商住用地出讓。商住用地的出讓主要集中在中堂、塘廈兩鎮。其中,塘廈社區兩塊商住用地均超過了3萬平米,由於地理位置優越,成為本次土地出讓的亮點之一。本次出讓土地中唯一兩宗市區用地位於南城區西平社區,其中一宗面積為32521平米的商住用地,容積率達到了3.5;另一宗則是面積為39143平米的辦公用地。估計這兩宗同一區域的地塊將會捆綁出讓,以吸引更多的開發商競拍。
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