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過了大半年,天津的樓市低迷依舊,炒房客們都在低價甩盤,更多的投資者已開始將目光從住宅產品轉到了潛力無限的寫字樓上,紛紛棄做房主改做『樓』主,把寫字樓當成了天津樓市中的『最後一桶黃金』,然而投資寫字樓遠比投資住宅的難度更大,究竟該如何選擇呢?本期,經過與多家顧問機構的交流探討後,我們歸納總結了投資寫字樓時的『三大紀律八項注意』,幫您輕松玩『賺』寫字樓。
三大紀律 嚴格遵守紀律1:選老婆一樣選地段
地段對於寫字樓的價值衡量非常必要,交通、人流、商貿以及相毗鄰的企業平均水准等都是衡量這一區域是否具有增值潛力的具體因素,就好像找老婆一樣要細心研究。房產的增值主要來源於土地的增值,城市中心區土地的稀缺性,使得物業增值的空間很大。是否位於城市的主中心區,是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。寫字樓的租戶主要是公司,他們需要與其他企業保持業務的往來,毗鄰交通要道,路況良好,交通方便,商業氣氛濃烈,寫字樓周邊需擁有星級酒店以及酒店式公寓、高級咖啡廳、娛樂中心、休閑會所、高級中餐廳、西餐廳等商務休閑配套設施。城市中心區的寫字樓價格一般較高,但是由於其一般具有高租金、高入住率的特點,投資回報也較高。如果投資目的以獲利後出售為主,建議您盡量選擇天津發展中的商圈,如海河兩岸、鞍山西道科貿街和塘沽響螺灣等區域;如果投資目的以租賃為主,建議您選擇已成熟商圈為主,如南京路、小白樓和友誼路等區域。對於包括寫字樓在內的房地產各類物業來講,區位是決定價值的根本性要素。
比如位於天津知名寫字樓國際大廈和津匯廣場所坐落的南京路雖時有擁堵,但該區域仍屬於傳統的天津中心(查看地圖)區,再加上地鐵1號線的開通,使得這個區域的寫字樓一直都是天津價值最高的寫字樓。
小提示:寫字樓天生是『嫌貧愛富』的家伙,所坐落的區域是否發達或具有發展潛力,公司是否會來租,都是考量寫字樓未來價值的重要因素。
紀律2:投資回報率低於8%莫出手
投資回報率是一個寫字樓投資的關鍵數據點。比較投資方案的唯一依據,就是投資回報率。計算投資回報率有兩個簡單的公式,第一個公式是:投資回報率=每平方米年租金/每平方米售價。從公式上看,高租金、低售價是投資的最佳方案。另一個根據國際專業理財公司的計算原則,衡量一處物業價格合理與否的基本公式為:『年收益×15年=房產購買價』。若投資的物業『年收益×15年』大於購房款,則表明該投資項目尚具昇值空間。
寫字樓租賃的稅費政策大致如下:營業稅按當年經營收入的5.565%,房產稅按12%,所得稅按經營收入扣除前兩項稅費及經營成本後的20%繳納,綜合稅率大概佔經營收入的25%~34%。具體的各項稅率標准根據不同區域不同物業有所區別。
國家有關個人所得稅的繳納規定,寫字樓的租客基本上都是公司組織,租賃手續比較正規,需要發票做賬,以上的稅收難以規避。因此,扣除稅收加上租賃成本(物業管理費等),再考慮不可避免的空置情況,實際的淨租金收益只是理想狀況下收益的2/3左右。投資回報率方面,若判斷出年租金回報率能達到8%就是較好的投資機會。
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