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今年萬科仍將進一步下調房價,昨日股價重挫成『空軍司令』
萬科昨日發布半年報,2008年中期公司結算面積208.1萬平方米,同比增長69.7%,實現主營業務收入172.6億元,增長55.5%,淨利潤20.6億元,增長23.6%,公司每股基本收益為0.187元。
從業績和主營收入來講,萬科其實『表現不錯』,不過,萬科中報中透露的最近兩個月的銷售數據卻很讓人擔心。
萬科7月份實現銷售面積36.0萬平方米,銷售金額31.1億元,分別比2007年同期減少27.0%和15.0%。另有數據顯示,今年5月份萬科實現銷售面積58.3萬平方米,銷售金額53.4億元,分別比2007年同期減少5.5%和13.4%;6月份萬科實現銷售面積44.8萬平方米,銷售金額43.7億元,分別比2007年同期減少38%和22.8%。
不論同比還是環比,萬科銷售面積和銷售金額已經連續三個月出現了大幅下滑。
長城證券研究員劉昆認為,雖然大型房地產企業都出現銷售下降,但萬科因為項目很多,不可避免受到很多的影響。
這也成為昨日萬科股價大跌的『背後原因』。
基金減持明顯銷售量下降
雖然中報保持了23%的淨利潤增長速度,但這仍然未能扭轉萬科股價的頹勢。昨日,萬科(000002.SZ)股價大跌6.26%,成為拖累深證成指的『空軍司令』。
『萬科的中報實際上是印證了此前的市場諸多擔心,地產業的嚴冬還在延續。』一位資深地產業研究員在接受電話采訪時這樣評價。而這也是萬科董事會主席王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)的判斷。
『下半年的形勢可能比我們想象的更嚴重,為此萬科做好了最壞的打算。』8月4日,在香港舉行的中報發布會上,王石嚴肅地表示,盡管目前萬科資金面較穩健,但仍將進一步下調房價,增加小戶型比例,並減少開工面積、減緩竣工速度、控制拿地面積。
[新聞鏈接]國家統計局:
市場不支持高房價
昨日出臺的中報雖然保持了23%的淨利潤增長速度,但萬科股份仍然大跌6.26%。
基金們對萬科的拋棄一直都在繼續,這一點在昨日的萬科中報中也表露無遺。從十大流通股股東情況來看,在一季度曾以持有8353.81萬股而成為其第二大流通股股東的南方績優成長股票型基金已經不見了蹤影。同時,交銀施羅德藍籌、華夏藍籌核心也都從前十大流通股股東席位中退出。
目前,除了一只指數型基金外,前十大流通股股東名單中僅有廣發聚豐和廣發小盤成長兩只股票型基金仍重倉持有萬科A。據Wind資訊統計,目前重倉持有萬科A的基金總數已經由一季度末的134只大幅下降至上半年末的72只,持股總數佔其流通股的比例也從33.47%降至20.53%。
申銀萬國研究員則指出,『調低萬科未來兩年盈利預測,下調投資評級。』申萬認為,根據萬科調整後的竣工面積計算,未來兩年的淨利潤為61.79億和81.71億。行業銷售低迷狀況短期內難以改變,而萬科的銷售優勢亦不明顯,公司股價缺乏催化因素。
除開一組組財務數據,萬科中報還表達了對於地產業未來的判斷。萬科強調將繼續維持『現金為王』的策略,以備度過地產業的寒冬。
萬科指出,鑒於宏觀環境的復雜性和不確定性,此次行業調整的時間可能會延長,部分地區甚至可能出現過度調整。而萬科基於此前的判斷,已經為此做了充分准備。報告顯示,公司期末持有的現金達到153.7億元,超過短期借款及一年內到期的長期債務總和。
萬科表示,盡管調整期可能延長,但調整仍是階段性事件,決定住宅行業發展方向的深層因素並未發生任何根本性變化,行業的長期前景依然值得期待。萬科全年開工面積將為683萬平方米,較年初計劃減少165萬平方米,竣工面積將為586萬平方米,較年初計劃減少103萬平方米。調整經營計劃,是為了公司更好的未來發展。
不過,向來有提前反應的二級市場,萬科自年初以來股價持續下跌,跌幅已經接近70%,昨日該股再度大跌6.26%,收於7.94元,創下自一年多以來歷史新低,全天萬科成交量卻放大至173萬手,單日換手率達到1.85%。
儲備現金『過冬』據《中國信息報》報道2008年上半年,從總體走勢看,房價漲幅正逐月回落,但幅度尚不是很大,從近年來房地產市場總體走勢看,推動並保持房價的理性回歸任重道遠。
第一,宏觀經濟形勢和政策面不支持房價持續高漲。根據年初溫家寶總理政府工作報告中的精神,房地產是宏觀調控的重點對象。
第二,需求層面不支持房價持續高漲。當一種商品的價格,上漲至遠離其基本價值,或是遠超國民的消費能力時,其價格的最終回落就成為必然,樓市也是如此。
從1998—2007年,房價的增長幅度遠遠超過大多數家庭的收入增長幅度,提前透支了未來房價增長的可能性,透支了未來的市場空間。政府從2005年就開始進行房地產調控,說明2005年的房價就已經被視為存在巨大風險,偏離了民眾的實際購買力。
第三,供給方面臨的資金困境不支持高房價。對於房地產市場來說,決定房價走高的關鍵在於資金,當流向房地產的資金足夠多,就可能推動房價上漲,反之亦然。但就目前的現狀而言,《關於促進節約集約用地的通知》的出臺、房貸新政和貸款規模調控政策的實施、銷售的萎縮,對房地產行業似乎並不能形成這種支橕。
世界上沒有只漲不跌的房地產市場,在長達10年的房價上漲之後,國人應該開始熟悉一個房價理性回歸的市場。在房價的理性回歸沒有到位、房地產市場結構調整沒有到位的情況下,房地產市場發展的基礎就不會穩固,房地產發展的市場預期也難以真正樂觀起來。
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