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最近關於房價漲跌的爭論幾乎成為房地產媒體的焦點,名家大腕觀點各異,有唱漲的,並且『威脅』『下跌的話,銀行和開發商一起死,而且銀行先死』;有唱跌的,認為房價下跌的觀點幾乎佔居主流,當中我也發現喊『房價會下跌70%』的觀點。
我個人的觀點是:就省會城市來說,當前『萬元俱樂部』城市下跌是必然的結果,下跌的幅度從金融風險控制的角度,30%左右的跌幅是市場能夠『矛盾』接受的可行空間,在這樣的空間,既能夠達到行業健康整合的目的,又不會導致金融風險。對於『7000元俱樂部』來說,因為價格體系相對健康,所以跌幅會在20%左右;對於『5000元俱樂部』來說,此次下跌也就是輕微的震蕩;對於『3000元俱樂部』,房價不僅不會下跌,反而會有上漲的表現。以上的觀點針對未來2年左右的時間周期。
我個人始終堅持房市未來2年會階段性下跌的觀點。原因更多在於通貨膨脹控制、金融風險、社會綜合經濟發展的需要等,下跌並不是中國房地產市場價值失衡,而是因為緊縮政策環境下,房地產市場必須服從大局的結果,換句話說,中國房地產的內在價值有長期成長空間,目前面臨的是萬裡長征路上短暫的下跌停留期。
但,我個人旗幟鮮明地反對說房價會下跌70%的觀點!
我不知道下跌70%的依據來自何方?難道股市下跌近60%,房市就會步股市後塵,更加變本加厲嗎?中國的股市和樓市存在根本性不同的市場環境:中國股市大小非解禁,未來2-3內減持的總量達17萬億,這樣的數量大大超過中國老百姓銀行存款的規模,換言之,股市股票供應量巨大,買方市場明顯孱弱,尤其在能源價格高漲、通貨膨脹加劇以及緊縮政策環境下,上市公司贏利預期降低,大家可以想象股市怎麼能不下跌呢?房市卻根本性不同:中國城市化發展,絕大多數城市還處在城市化過程的中前期,未來的住房需求長期趨勢是不可回避的問題,供應量是逐步的過程,但消費需求卻快速釋放,和股市對比幾乎是完全相反的市場結構,所以房市缺乏象股市一樣下跌的市場基礎。鑒於上述原因,絕對不能簡單認為股市下跌6成,房市也會步其後塵。
房市假如真得發生70%的跌幅,那會怎樣呢?
房市下跌7成,首先不符合中國房地產市場的內在規律,和城市化過程中的房地產價格運行經驗完全背道而馳;其次,不符合政府此次緊縮政策的出發點,緊縮的目的是為了控制通貨膨脹,控制經濟運行的風險,並保證適當的發展速度,7成跌幅將會導致金融風險;最後,不符合百姓的利益,大家能站在小農的角度,沒有買房的人盲目認為房市會瘋狂下跌,這樣自己可以撿便宜,但我相信,這樣的觀點一定讓這樣過份看跌樓市的人最後遭受損失,甚至錯過房價的地點,不得不望房興嘆了!
房市階段性下跌,但一定是理性的合理范圍的下跌,下跌7成真的是禍國殃民!
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誰說下跌七成了,別自個根自個過不去。