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18日,武漢市土地交易中心舉辦今年第三次土地拍賣會,原計劃推出9宗地塊,最後5宗地塊低價成交,另4宗地『因故延期』。而成交的5宗地中,3宗以底價成交,另2宗略高於底價。
『今年都過去一半了,武漢市只舉行了三次土地拍賣會,幾乎每次都有地塊「流拍」;而在去年,幾乎每月都有土地拍賣會,「地王」頻現,且不斷刷新樓面地價記錄』,在土地拍賣會結束後,一位開發商朋友說。
從去年的『地王』到今年的『流拍』,武漢土地市場表現出冰火兩重天的境地。
武漢中孚信房地產顧問公司總經理江浩分析認為,武漢土地市場冷淡,一方面是因為銀行收縮房地產貸款和樓市持續低迷,導致開發商資金鏈緊張,無力拿地;另一方面,由於樓市持續走低,開發商信心不足,對大勢難以把握,拿地十分謹慎。
土地市場冷淡此次拍賣會本土開發商唱『主角』,5總地塊全部被本土開發商收入囊中。5宗地均為中心城區小地塊,位於武咸公路張家灣特1號的27號地塊為商業用地,其餘4宗為住宅用地。其中洪山區雄楚大街與丁字橋交會處的一宗居住用地,因只有一家報價,最終成交的樓面地價為1357元/平方米,創下近兩年來武漢地價新低。
唯一進入競拍的江岸區萬隆經濟試驗區C8區一居住用地,最終被新八建集團以樓面地價為1522元/平方米奪得,低於上次土地拍賣時後湖鄉花橋村地塊1612元/平方米的樓面地價。
此次土地拍賣會成為今年以來武漢土地市場的一個縮影。據武漢開元地產統計數據顯示,2008年上半年武漢中心城區共成交土地12宗,成交土地面積295畝,實現交易總金額14億元;平均每畝土地單價約482萬元/畝,平均樓面地價2597元/平方米。與去年同期相比,今年上半年交易量大幅縮水,成交土地面積、可供建築面積及交易金額分別下降86%、88%、89%。
武漢市土地交易中心有關負責人認為,今年前兩次土地拍賣會供應了大量居住用地,但目前市場觀望氣氛嚴重,因此,下半年該土地中心將考慮調整供應結構,加大工商業和服務業用地的供應量。
冰火兩重天今年以來,武漢土地拍賣市場大面積『流拍』,並非自本次拍賣會開始出現的。
3月12日,武漢第一次土地拍賣會推出9宗土地,拍賣現場平淡,1宗地因無人報價而流拍。5月13日,武漢市第二次土地拍賣,9塊土地5塊流拍,3塊地以底價成交,僅1宗地進入競價環節。
而翻開去年的記憶,武漢土地市場呈現的卻是截然不同的兩番景象。
2007年1月31日, 『武重地塊』以35.02億元成交,最終成交價高出起拍價77%,創下武漢『地王』紀錄。
8月15日,京漢大道義和巷的一塊地以樓面地價6879元/平方米成交,成為武漢土地拍賣會歷史上成交最高的樓面地價。
『如果說在去年的開發商談論最多的話題是誰拿的地多的話,那麼今年的開發商更感興趣的話題是誰的樓盤銷得更快,回籠資金更早』,一位不願透露姓名的開發商如是說。
宏觀調控讓開發商謹慎出手去年全年調控新政不斷,土地、信貸、稅收、金融等手段頻出。連續6次加息,10次上調存款准備金率,第二套住房以家庭為單位,企業征收土地增值稅,限制開發商囤地等一系列調控政策的出臺,讓開發商的資金壓力大增。加之樓價持續走低,成交萎縮,樓盤積壓嚴重,開發商回籠資金困難。
武漢湘隆房地產開發有限公司董事長程連英表示,目前樓市低迷,積壓嚴重,開發商回籠資金十分困難,誰都不會輕易拿重金購買土地。
除了資金緊張,土地新政也給了開發商帶上『緊箍咒』。去年10月,國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》明確,開發商必須付清全部土地出讓金,方能領取土地使用權證書,未按合同繳清土地全部出讓金的,不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。這一政策無疑給拿大宗地的開發商造成很大的融資難度,加之房貸緊縮,土地頻遭『流拍』正是近期市場的正常反應。
對於土地頻頻流拍,開發商減慢開發速度,會不會造成商品房供不應求,繼續加劇房價上漲,武漢中孚信房地產顧問公司總經理江浩坦陳,從開發速度和市場供應來看,市場上供大於求,不會影響到房價的上漲。(張智)
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