『樓市正處於岌岌可危的狀態,搞不好就是第二個股市。』在某房地產論壇上,經濟學家趙曉對於目前中國樓市給出最悲觀的看法,他認為如果斷供處理不得當的話,將會向二線城市延伸。不過,救市派目前勢單力孤,更多學者相信深圳斷供現象只是個別案例,房地產調控不能半途而廢。
股市救不救市的爭論還未消停,樓市又現救不救市的口水。縱觀這些口水之爭,就會發現爭論沒有什麼結果,意義有限,因為救不救市的權力既不在正方,也不在反方,而在於政府。政府如何決策,最終取決於真實的市場狀況,市場自行調節不了時,政府自然會出手。
就樓市而言,救不救市不能僅憑房貸斷供現象來判斷。既要考慮到宏觀經濟狀況,又要考慮到樓市實情;既要考慮到地方政府、開發商的利益,同時要考慮到已購房人和未購房人的利益;既要考慮到樓市本身發展,又要考慮到關聯行業發展;既要看到短期的處境,又要考慮到長期趨勢。如此,樓市調控纔會公正、有效。
從宏觀層面上來說,出臺貨幣緊縮政策並不僅僅是針對樓市的,而是對整個國內外經濟形勢綜合考量的結果。如果只為樓市松口『吃小灶』顯然是不合適的。可以說,以往樓市高度依賴銀行資金,這本身就極不正常,需要調整,如果目前倉促救市的話,樓市不是又回到以前了嗎?再說,從長遠來看,只要宏觀經濟的基本面是好的,需求存在,樓市根本就用不著來救。
救市言論中有一種言論很有威脅性,認為若不救市地方政府將失去土地財政這個支柱難以運行,保障房建設就難以保障。其實,地方政府綁在土地財政上本身就是一個錯誤,如果讓這種錯誤繼續的話,房價高漲的局面難以改變。至於如何保證保障房建設,在筆者看來,一靠資金,比如過去地方政府從樓市所賺之錢應還給保障房;二靠制度,若保障房不保證,應嚴厲問責相關責任人。
對開發商來說,目前迫切希望政府放松樓市的金融政策。但問題是,開發商為何不自救呢?在筆者看來,開發商至少有三種自救途徑:一是可降價銷售來緩解資金壓力;二是可出讓部分股權避免資金風險;三是可轉讓手裡的部分土地和項目。顯然,開發商不自救的主要原因是存在暴利幻想。
可以說,樓市經歷目前的調整是十分必要的。一方面暴露了樓市的諸多深層次的問題,比如,貨幣政策一緊縮樓市就感冒,明顯異常脆弱;另一方面,將促使政府、開發商、買房人等改變過去的觀念。現在發現,樓市生病與利益主體的一些錯誤觀念有關。
對於樓市的救市派,公眾多是批評之聲,認為是利益的驅使。在筆者看來,這是一種偏見。就從趙曉的救市言論來看,只是個人觀點或者說一種學術爭鳴而已(他特別聲明『如果發現我把問題看錯了,我的觀點是會改變的』 )。救市的權力既不在趙曉,也不在開發商。如果換一種角度看的話,趙曉這樣的聲音依然可貴,因為任何一種觀點都存在不同程度的偏見,只有爭鳴、辯論纔能讓問題更清晰,政府考慮纔能更全面,決策更理性。
需要特別注意的是,目前救不救市的爭論,所依據的數據和事實是否真實、及時卻值得三思。比如說,深圳的房貸斷供情況怎麼樣,目前還在調查中(且處於動態發展狀態),最新的數據並沒有出來。沒有這一基本依據,爭論救不救市就顯得很輕浮。如果爭論者到深圳走一走看一看,相信對深圳樓市的建言更靠譜,可這樣的人卻很少。
說到救不救市的權力在政府依據在市場,筆者認為政府如何獲得真實的市場信息非常關鍵。過去,不同部門之間數據打架的現象表明,有時政府決策的依據並不真實;之前,樓市調控效果不佳的原因也在於,市場真相與政府之間存在屏障。因此說,政府如何對待市場,只有真實的市場信息做基礎,決策纔能公平而有效。