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最近,兩位文人關於深圳房價的賭局引起了眾人的關注。後來我看了兩人的簡歷,感到牛刀的勝算確實要大一些,他在深圳呆得很久,而且長期關注深圳的地產;而徐滇慶先生並沒有在深圳長住過,而這個市場本身的不確定性又比較大,在這種背景下要得出准確的預測結論,難度就會大一些。我也在深圳工作過較長一段時間,也覺得深圳的房價近兩年的上漲偏離了正常軌道。這個問題帶有普遍性,北京、上海、廣州、杭州等經濟發達城市,都出現了類似的現象。我們曾經分析過,住宅制度的改革造成的居民需求增加、信貸制度松動造成的居民支付能力改善、土地出讓價格上漲及建築安裝成本的提高,當然還有投機因素,是這些地方房價飆昇的主要原因。
不過深圳房價還有一定的特殊性,即這裡的房子在1990年代初已經漲過了。在當時進行住宅商品化改革後,深圳的住宅按其銷售對象分成三個等級,一是福利房,供那些拿政府工資的人購買,每平方米大約是2000元左右,二是微利房,供有深圳戶口的人購買,每平方米大約在4000元左右,三是商品房,什麼人都可以買,每平方米大約在6000元左右。這個6000元左右的房價從1994年到2004年,至少維持了10年。而在這一期間,北京和上海的房價已經漲了兩到三倍,甚至高過了深圳。
那麼,深圳的房價為什麼不跌呢?因為除了成本的因素外,還有微利房的計劃經濟價格支橕在那裡,就像現在北京限價房的價格為7000多元,地段不好,還不是人人都能買到,一般商品房價就至少應該在每平方米1萬元。深圳的房價為什麼不漲呢?因為它已經很貴了,而且住房的供給長期大於有支付能力的需求。深圳的永久居民有兩套以上的住宅是很正常的,多餘的房屋要用於出租,還有很多開始在深圳創業,購買了住房後又離開了深圳的人,房子也要出租。這麼多的房子用於出租,形成的結果是租金收入低於等量資金用於儲蓄的收入。所以在正常情況下,如果沒有特別的衝擊,房價不可能大幅度上漲。
應該說經過10年盤整,深圳房價是被低估的。但是2005年前後,這種情況發生了變化,這就是在外地房價飆昇的示范效應下,熱錢湧入了深圳房地產市場,深圳房價開始了價值回歸過程。深圳人當然很高興,因為他們用貨幣衡量的財富總量增加了,雖然在不轉讓的情況下,房子還是那些面積,租金還是那些租金。但這麼高的房價下,總有人會把多餘的房子兌現成現金,供給會重新增加,需求泡沫會破碎,房價就會重新回落,現在深圳的房價就處於這個回落過程中。但是這種回落是有限的,因為供給條件已經發生了變化,人口在增加,住宅的建設成本也在增加,再考慮通貨膨脹因素,住宅的價格逐漸會穩定到一個新水平上。
在各國經濟統計中,由於價格高和使用年限長,購買住房被視為居民的投資而不是消費。作為一項特殊的商品就既有了消費用途,又有了投資屬性。但由於不容易在價值上分割和流動性較差,在世界各國,它的昇值往往也是緩慢和穩定的,投資回報也要經過一個相當長的階段。當然,事情總有例外,如美國就設計了次級貸款將房產分割便於投資;在香港那個寸土寸金的地方,房地產的波動更是給人不斷的喜悅或傷害。把房地產當做一個短期投資品種,負面效應遠遠大於正面作用。從這個意義上看,我覺得深圳房價賭局以及熱衷這個賭局的人是在給人們一種錯誤導向,即讓人們只關注房地產的投資屬性,而忽視它的消費用途,這其實是一種房地產發展的異化。
有了對房市走勢的判斷,就有了對政府救市的呼聲。我不清楚為什麼要政府來救這個市。改革開放和住宅改革都那麼多年了,買房子、賣房子和蓋房子都已經成為市場行為。如果說在1990年代初期,在海南和北海的盲目開發造成的房地產商、銀行和居民的損失中,政府負有很大責任,那麼到了現在,房地產商、銀行和居民早已應該為自己的投資決策負責了。事實上,由於企業、銀行和居民的風險意識增加,在本輪經濟周期中,房地產泡沫對經濟增長所造成的負面影響仍是有限的。人們對房地產的關注是和中國當前的經濟發展階段相聯系的,過去人們關心電視、空調和手機,現在由於經濟發展和居民購買力的提高,住房受到了更多關注,這說明我國的現代化水平在提高。但住房畢竟是商品而不是金融工具,而與現實的供求關系聯系更為密切,所以它的波動也應是平緩的。
那麼,深圳的房子現在究竟應不應該買?如果你是想改善自己的居住條件,我認為現在就可以買,它不會再跌很多,而且你住得越久,它的昇值幅度也可能越大。但你如果想投資,我認為不確定性很大。從經濟增長的角度看,房地產一旦成為社會上主要的投機工具,對經濟活動的危害將會相當大。
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