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不知不覺中,下半年的第一個月已經過去大半。從上半年鄭州房地產市場數據來看,『量跌價昇』的格局似乎預示著下半年的鄭州樓市面臨著重大調整。而放眼全國,廣州、深圳、上海等一線城市房地產市場形勢的急轉直下,也讓鄭州市場有了『南風北吹』的擔懮。下半年,鄭州樓市走勢究竟如何?低迷的市場下,政府會不會出手『救市』?在走訪了權威市場研究機構、行業專家之後,這些問題的答案逐漸清晰起來。
懸疑一:樓市回調會不會『南風北吹』?
廣州、上海、深圳等一線城市成交數量、成交價格紛紛大幅縮水,鄭州會不會步這些城市的後塵,出現量價齊跌的局面呢?對此,發軔於深圳的同致行認為,這種情況不大可能出現。
同致行品牌研究部經理曹慶偉認為,影響房地產市場發展的主要因素有市場供求狀況、城市化發展階段、宏觀經濟形勢及政策、消費者心理預期等,只有綜合分析這些因素後,纔能准確判斷鄭州房地產市場未來發展方向。
他告訴記者,雖說今年上半年,鄭州樓市也出現了成交量下滑的情況,商品房成交面積304.42萬平方米,與去年同期相比下降29.4%,減少約127萬平方米,但與深圳、廣州等一線城市相比,成交量下滑並不算嚴重。以深圳為例,上半年深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米,同比減少54.38%。其中,住宅銷售面積154.25萬平方米,同比減少50.02%。鄭州樓市成交量下滑並不嚴重,主要是因為投資型需求在鄭州樓市所佔比重較小,而自住型需求一直處於主導地位。
曹慶偉認為,在經歷上半年的觀望期後,一些自住型需求將可能在下半年釋放出來,下半年鄭州樓市住宅每月的成交量可能會維持在50萬~70萬平方米的水平。
河南王牌企劃董事長上官同君認為,量跌價昇的格局下半年還將延續。參照上半年鄭州樓市的成交量,整個2008年鄭州樓市總銷量預計600萬平方米,衝刺700萬平方米。相比2007年全市成交950萬平方米的總量,總銷量萎縮估計超過1/3。但是像南方一線城市那樣深的回調估計不大可能出現。因為鄭州樓市以自住型需求為主,泡沫成分相對較少。
懸疑二:樓市『拐點』何時降臨?銷量下降,市場深度疲軟已是不爭的事實。但這是否意味著鄭州樓市『拐點』的到來?
針對上半年出現的成交量下滑的情況,同致行認為,這只不過是樓市回歸理性的一種表現,並不是市場出現真正的『拐點』,鄭州樓市的『拐點』現階段還未來到。
曹慶偉表示,基於2006年、2007年鄭州樓市行情判斷,鄭州房地產市場疑似出現『拐點』,但2006年、2007年鄭州房地產市場本身是不正常的,2008年的樓市只不過是回歸理性的一種表現。
曹慶偉同時也指出,雖然鄭州樓市的『拐點』現階段還未來到,但是部分開發商的『拐點』卻已經提前降臨,由於受融資渠道的限制,部分中小開發商為了維持資金流,只能對所開發樓盤采取降價、打折的策略。更為嚴重的情況,一批信譽差、實力小的開發商可能會被淘汰。這些開發商被迫退出市場或者被並購,也是鄭州房地產市場逐漸發展成熟的必然選擇。以前鄭州房地產市場開發門檻過低,造成了行業競爭不規范,這已經是不爭的事實。
對此,河南王牌企劃董事長上官同君持同樣觀點。上官同君認為,下半年房地產公司『洗牌』將集中上演,『有錢找地,有地找錢』將空前活躍。他表示,鄭州市注冊的房地產企業有700多家,截至年中,700多家房地產企業中有項目運營的400多家,目前90%以上已經出現資金預警。有地沒錢,現金流形勢異常嚴峻,經營難以為繼,房企艱難度日,粗略估計有30%的房企會轉讓項目、清算資產退出市場。
懸疑三:調控關口誰來救市?市場低迷,『救市』呼聲開始傳出,而關於『救市』的爭論也逐漸白熱化。誰來救開發商的市?專家的意見是,靠人不如靠自己,找市長不如找市場。
河南財經學院教授劉社表示,消費者認為房價過高,應該降價,開發商則認為未來長遠看好,所以僵持在這兒。怎樣纔能打破這個僵局?第一就是降價。現在鄭州市很多開發商已經在暗中降價,比如交5000元抵2萬元,或者給買房者優惠。第二是求差異,對於以後正在設計的房子可以考慮求差異,提高產品的性價比。第三是從賣房變成租房。外國就是這樣,國外的房地產市場主要是租賃市場。但當前開發商自救最快、最現實的手段就是降價。
河南王牌企劃董事長上官同君認為,營銷突圍將成為下半年鄭州樓市的主旋律。上官同君表示,開發商喊『救市』,實際上『救市』只能靠自己。資金鏈吃緊,開發商的傳統慣性思維就是融資,第一盯緊銀行,第二盯緊民間資金拆借,而往往忽略了自身房企營銷造血。現在,不少開發商手上還擁有大量的存量房,如果盡快變現,就可以解燃眉之急。他指出,當前市場下,房企的唯一出路,就是自救,依靠營銷突圍,加強自身造血功能,不找市長找市場。
懸疑四:持幣觀望何時是盡頭?從現有情況看,鄭州樓市人們的購房意願已經降至『冰點』。那麼,下半年鄭州樓市還會有人買房嗎?面對普通購房者的觀望,人們見仁見智。
同致行認為,鄭州樓市前景依然值得看好。根據鄭州市2008~2020年總體規劃,到2012年鄭州市中心城(查看地圖)區人口將達到440萬,約需新增2880萬平方米的住房面積,住房需求空間巨大。從投資角度來說,當前樓市投資需求依然存在,支橕鄭州房地產不斷向好。
上官同君表示,目前持幣待購和持房待售的僵局,是典型的『一半是海水,一半是火焰』。隨著北京奧運會成功舉辦,國慶節前後鄭州樓市會逐漸『冰消雪融』,預計年底持幣待購的僵局終將被打破。隨著時間的推移,房企會愈加冷靜學萬科,因為活下來纔是第一選擇;老百姓也會逐步明白,真正實現安居樂業需要改變置業觀念。
但學院派卻顯然沒有這麼樂觀。劉社認為,冰凍三尺,非一日之寒。樓市僵局的破解需要假以時日。未來兩三年,鄭州開發商的日子都不會好過。首先是受宏觀經濟形勢和全國房地產市場大背景的影響。其次,『房貸新政』餘威尚在,把很多投資者都嚇退了,或者是猶豫了。大概三年內,鄭州開發商的日子會稍微有點難過,但是從五年、十年長期來看,這個行業的前景是非常看好的。
懸疑五:土地能否流拍?樓市銷售低迷,也在一定程度上影響了開發商的拿地熱情。從全國范圍來看,土地流拍現象此起彼伏。那麼這種情況會不會在鄭州發生,下半年鄭州土地市場情況會怎樣呢?
劉社預測,下半年開發商不會再瘋狂拿地,很多土地可能起拍價就能拿到,流拍情況也可能會出現。
合富輝煌提供的數據顯示,上半年鄭州市老城區商住土地成交計2574畝,而根據鄭州市2008年住房建設用地供應計劃,共計4470畝土地供應量,預計2008年下半年還將有1896畝住宅用地推向市場。而根據鄭州市土地儲備中心計劃,2008年下半年將推出一批土地,共19塊,用途包括住宅用地以及工業、商業用地。毛地面積超過2900畝,淨地面積在2000畝以上。如果這些土地真正按時入市,鄭州土地供應緊張的狀況,有望得到緩解。
劉社表示,下半年土地放量的消息,會給老百姓一個降價的心理預期。因為市場供應增加,對於緩解房價上漲有一定的積極作用。
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或者說往後這幾年全部的東西是不是能漲啊?
就說以後的能不能漲拉告訴我你的看法
我先在不知道我想 不能怎麼太能漲了因爲樓有都是不知道你的看法是什麼?
告訴我時情市場的房價是不是還能漲啊