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『天津樓市現在抄底合適嗎』系列訪談——訪縱橫地產總經理張良
北方網地產頻道 賀鳳梅報道 房地產市場的冬天到了,現在可能還不是最冷的時候,但卻是最不舒服的時候,因為剛從夏天過來,還沒有適應這種氣候。
房地產市場的調控從01年開始各項政策就不斷的出臺,04年達到了高峰期,每年都有新的行業政策,希望可以保證房地產市場健康穩定的發展。去年出臺了一系列嚴厲的金融政策,加息、提高存款准備金,目的是為了控制流動性過剩。房地產是一個高度的資本依賴性的行業,中國的房地產又絕大部分依賴銀行的資金,土地貸款、開發貸款、信貸可以佔到資金的80%,自有資金比重較少。銀行的資金緊縮,房地產行業的發展緊跟著受到影響。今年進入了一個新的調整期,這是由大的經濟形勢決定的,美國次貸危機、全球的通貨膨脹的壓力等,經濟放緩和通貨膨脹是很矛盾的事情。通貨膨脹的壓力巨大,從緊的貨幣政策應該不會馬上改變。這些經濟情況導致了這一輪中長期的調整。在大的經濟形勢沒有改觀的情況下,這一輪的調整仍會持續,個人認為會持續到明年。
今年年初以來,不好的消息接踵而至,深圳是風向標,最先出現降價、斷供的地方。斷供就是次貸危機,中國一旦爆發次貸危機,會比美國還嚴重。房子變成負資產,沒有人願意當房奴去供一個負資產。深圳出現了這種情況,很難說上海北京會不會出現同樣的情況。
從均價上來說,天津前6個月的價格基本是持平的,有人認為不漲就已經是跌,但最可怕的是成交量的萎縮。這種量的萎縮導致了很多開發商資金鏈的緊張。現在很多土地在流拍,買地的人也在觀望。有些開發商確實橕不下去,已經在賣地解套。前兩年瘋狂拿地的公司,日子很難過。現在帶頭降價的是那些上市的大企業,影響到小企業也會跟著降價,這是價格的連鎖反應。梅江一個項目,去年價格是13000,現在的均價已經在11000左右,這樣成交量也沒有太大改觀,這就是常說的買漲不買跌。萬科還是很聰明的,帶頭降價,既贏得了口碑,又解決了一部分的資金問題。但第二批降價的就不一定會取得效果,大家都在觀望,觀望的氣氛越來越濃,現在幾乎每個企業都在改變預期。
中國的基本國情是人多地少,房地產市場的需求是真實的,供需矛盾是長期存在的,這種矛盾是供應趕不上需求。現在的城市化很低,城市發展會產生大量的需求,房地產的基本面一直沒變,中長期走勢沒有問題。價格下降是階段性的調整,從中長期來說,價格是一直上漲的。
中國的經濟在10年20年之內向上發展的趨勢不會變,房地產作為一個龍頭行業的地位也是不會變的。中國投資出口太少,房地產是不動產,購買不動產要看長期。真的有需求,或真的有錢,房地產還是個很好的投資出口。最近的購房者確實需要多一點思考多一點比較,這樣的觀望是有必要的,因為不是每個區域每個樓盤都具有相同的價值。雖然不排除下半年或明年還是有樓盤價格會下降,但一旦選好一個優秀的,抗跌性高的(包括地段、新型規劃的發展性看好、品牌開發商、佔據了好的資源等)樓盤,仍可以堅定不移的出手。
縱橫地產:
縱橫地產是一家新興的房地產專業服務機構。公司成立於2004年,由具有豐富實操經驗的行業精英發起並組成核心團隊,公司自成立以來就一直保持著高速發展,現有專業顧問人員百餘名。縱橫地產業務涉及投資調研、項目研究、建築設計、市場策劃、營銷管理等服務范疇。富於智慧的創新和勇於承擔的責任感贏得了廣泛的市場贊譽,並通過成功的市場運作做積累了大量市場數據及各類資源。在長期的市場運作當中,縱橫創造性地提出『全程運營服務』的理念,聚焦於房地產項目開發的『黃金價值鏈』,以追求發掘項目專案最大價值價格比為己任。公司發展的短短幾年,成長穩健、業績斐然,創造了天津房地產界許多輝煌的經典,2005年被評為"中國百強代理公司"。
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股市跌了多少?房地產這纔剛開始,不怕死的儘管買好了,到時候你們就知道48塊買中石油是什麼感受了!!!
豬肉漲錢的時候,爲什麼沒有人出來大喊“不吃豬肉”。漲工資的時候,爲什麼沒人出來大喊“我願意過苦日子”?真正在考慮買或不買房子的人是焦慮的,在這裏大喊的人是住的舒服的。但願好人一生平安,窮人過上好日子。
拆了你的房子,給你個市場價格補償,可你到哪裏去買十幾平米的房子。只能拿出全部積蓄,再貸款去買房子。這就是剛性需求的由來。
大家都不買房,看是房地產商先死還是銀行先死。如果誰聽了“專家”忽悠,那肯定是他先死。媒體是提有錢人說話的,是騙子的幫兇。沒有替老百姓說話的。中國人的收入是多少?中國人口多,肯定有住房的需求,但是高的離譜的房價,大大的抑制了這種需求。專家不是不懂,但就是不說。這就是欺騙。
現在抄底就是個死,別忽悠了好麼
想買房的人等一等,房價肯定會下來的,你就想一想,天津的房價,15000元/平米,開玩笑,100平米的放子,150萬,實際面積只有八十多,150萬買了空中的一圈磚,不值,我寧願租房。
你這種分析都建立在道聽途說的基礎之上得出的結論,看來你的爲什麼人鼓舌賣x,你不要總提美國,美國除了紐約曼哈頓,你還能找出你個例子,人家是別墅,我們是公寓,人家是淨面積,我們是公攤面積,人家8000人民幣,我們是1萬多到幾萬一平米,人家有前後花園,我們是公用那一個小院,因爲開發商的心黑了,政府爲了政績或一些人的個人私利與你們爲伍,在公攤面積上做手腳,在容積率上做手腳,在房屋質量上偷工減料,前一段重慶出現的問題,相信在全國不應是個案吧!中國人民的購買力和收入就擺在那了,該買的都買了,買得起的都買了,現在你問都想買房,但沒買房的還有幾個買得起!你自己看一下這個羣體的收入情況,你就會明白了,你在說謊,出賣靈魂,現在如果取消貨幣分房,或者自己選擇貨幣拆遷安置和拆遷房屋安置,那你們製造出來的需求還有多少。
中國人多地不少,沒有什麼特殊的國情,房地產發展到現在,是誰極力鼓吹的中國人多地少,土地資源緊張。這些輿論是誰製造出來的,也沒有輿論和媒體提出這個問題。爲什麼?因爲這些本身就是媒體和開發商共同製造的。其實中國的人口密度沒有日本、韓國、印度等國家高。中國平均的人口密度是每平方公里132人,日本、韓國、印度、越南、德國和英國的這個數據分別爲336人、478人、338人、238人、230人、247人。市中心就有很多地可以開發。
常說的買漲不買跌---看有人買漲嗎,不是不買跌,是沒跌到買的時候.