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『房價並沒有降,難道統計局的數字你們不信嗎?』任志強有些『得意』地反問記者。
但虎傑投資諮詢公司首席投資分析員張寅認為,目前看均價『已經意義不大』。目前一些城市的樓盤成交量萎縮得很厲害,而對於開發商而言,他們最害怕的並不是房價向下調整,而是交易量萎靡不振的情況持續下去。
2007年,廣州房價一個月一個臺階地飛速上漲,但到了年底,突然步入下跌軌道,一直到今天還在下跌路上。那麼,是什麼導致了廣州房價的下跌?解剖廣州房價這只麻雀,對今後的樓市調控將具有極其重要的參考價值。
去年兩會期間,廣州市市長張廣寧對媒體說:『按照中央的要求,廣州市政府會全力以赴地把這個房價壓下來』;『中低收入者如果想買房,不用著急,我認為房價肯定會降下來』;『中低收入者不要去市場買高價樓了,以後就可以買政府廉價房,便宜得很,不要著急。』
張廣寧的言論,引起開發商的激烈批評,認為是政府在乾預市場,而張廣寧市長則認為『住房問題已經不單純是一個經濟問題、社會問題,更是一個政治問題』。現在,當我們重新回頭看待這番話的時候,或許會生出不少感慨。廣州房價真的跌了,而且,跌得不少。而導致房價下跌的,正是張廣寧市長極力主導的『政府廉價房』。
張廣寧市長所指的廉價房,包括兩大部分:一是經濟適用房,二是限價房,而這兩者都對商品房有替代作用,而任何一種商品當出現替代品的時候,其價格都必然受到影響,影響強度根據替代品的數量來定。而且,經濟適用房與限價房,在替代商品房上又是互補的。前者替代中等偏下的收入者,後者偏向於中等靠上的收入者,基本上涵蓋了數量龐大的夾心層。因此,廣州的房價下跌,正是廉價房供應增大的結果。廣州的做法,實際上為今後的樓市調控政策積累了一個寶貴的經驗,那就是通過多層次的市場供應體系的建立,對開發商所主導的商品房構成競爭關系,促使房價的下跌。
據統計,截至2007年底,廣州已公開出讓14宗限價房用地,規劃建築面積277.5萬平方米,可供應限價房3萬多套。為解決中等收入家庭住房困難問題,廣州今年將再推8個限價房樓盤,總建築面積約為150萬平方米。而且,張廣寧特別強調,政府廉價房的質量一定要超過開發商建造的商品房。
因此,政府廉價房對開發商建造的商品房不僅有數量上的替代作用,同時還有了品質上的替代作用,雙重替代,最終成為壓垮廣州房價的最沈重的一根稻草。一些開發商被迫調整戰略,從對暴利的瘋狂追逐轉到理性面對市場,在住房結構與定價方面,采取更加靈活的策略。在廣州市政府供應的限價房開盤的同時,一些開發商打出了『比限價房價格更低』的廣告,他們開發出來的低價商品房,對政府主導的限價房構成挑戰,也構成『補充』效應,最終增加了廉價房的供應量,並改變了整個住房供應的結構:開發商不再是住房的最強勢供應者,不再像過去那樣憑借壟斷地位掌控定價權。
於是,廣州成為中國第一個房價開始回落的城市。廣州日前推出的第4個限價房項目,打出最便宜的房價每平方米僅4000元人民幣,首日即告售出七成。廣州市國土房管局一位官員坦言,限價房對廣州東部樓市影響明顯。去年8月,廣州東部地區在售的洋房均價已攀昇到1萬元/平方米,部分樓盤曾叫價1.3萬元/平方米。在政府限價房的重壓下,同區域的樓盤價格已經跌破7千元/平方米的心理防線,相比去年十月時的價位,整體下調幅度高達約二到四成。
要調控房價,廣州的做法具有重要的參照意義。當然,廣州也有一定的特殊性,那就是,廣州是一個工業發達的城市,其土地出讓收入在其財政構成中的比例較小,政府可以大膽地以民生為重,放棄部分土地出讓收入,實實在在地解決住房問題,而那些有『土地財政』之稱的地方,是否有能力效法廣州的做法是值得存疑的。但不管怎樣,當房價連年上漲,遠遠超出民眾實際購買力的情況下,通過調控促使房價的理性回歸是非常必要的。這既是民生的需要,也是擠壓房地產泡沫,規避泡沫集中破滅風險的需要。那些樓市調控總不見效果的地方,應該學學廣州的做法,當然,首先要學的就是廣州市對待住房問題的態度:不是把它當成純粹的經濟問題,而是當成一個政治問題、民生問題。
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任總的嘴真硬,廣州的房價都降那麼多了還說是調整。真不知道任總眼裏的降價是什麼!
支持任總,他纔是最懂經濟的中國人。
我們要不惜一切代價,讓房價狠狠降下去.誰要再敢讓房價上漲,我們就讓樓市崩盤,淹死這幫地產商.任志強先生,中國人民已經給你立好了"末日倒計時牌"了.等着吧!