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天津房價是真降還是假摔,天津房價到底降了多少,到底有多少項目在使用降價?
『降價』已經成為目前中國樓市的熱點話題,但是在開發商、專家的口水戰中,購房者最關心的確實房價到底降了多少?降到什麼程度什麼時間?
客觀來看,雖然全國樓市整體低迷,但各個城市表現出的情況各有不同。深圳房價跌幅最大,整體達到3成以上,北京部分樓盤大幅跳水,但整體變化不大,調整最大的是燕郊區域某樓盤出現了7.5折、3500元/平方米的豪爽價,而後該區域樓價集體跳水的現象。
對於天津樓市來說, 2008年上半年,天津全市的新建商品房住宅市場,持續出現『量跌價昇』的情況,同比去年全市成交量下降3成左右,而房價並未出現百姓盼望的大跌局面,甚至一直在微漲,但是同時眾多樓盤打折促銷的聲音不絕於耳,到底天津樓市降價的真相如何呢?
天津房價6月較1月每平米僅漲90元據天津市房管局與戴德梁行的調查數據表明,2008年上半年天津全市商品住宅成交均價呈現環比小幅微調態勢,成交價『漲跌』互現,價格並未出現集體性明顯松動,其中市內六區商品住宅成交均價環比則呈現不斷上昇的態勢。但從表中,我們可以看出,6月全市住宅成交均價為7086元/平方米,基本回落到08年1月水平,每平方米漲幅僅為90元。但是市內六區的商品住宅成交均價幾乎是逐月微漲,絲毫看不出降價的跡象,因此,可以斷定天津的房價漲幅目前基本處於停滯狀態。(數據來源:天津市房管局/DTZ戴德梁行)
超5成開發商降價自救,降價幅度大小不一天津的樓市成交呈現整體低迷的態勢,雖然整體成交均價沒有下調,但是記者在調查中發現,由於大部分開發商資金狀況比較緊張,為了保證現金流,多數開發商開始了不同方式的促銷,但是促銷力度有大有小,差別很大,最大優惠達40萬,最大優惠點位達17個點,但是大部分樓盤非常謹慎,慎言降價,促銷力度也不大,也就是幾個點位。據了解,河東衛國道某樓盤,7月上半月僅售出兩套房,而在推出總房款9折優惠之後,即有近10套房源成交;梅江區域某高層項目於近日推出了特惠房活動,針對某兩種戶型,無論付全款還是貸款,都可以享受買房優惠8萬塊,並優惠4個點的活動。記者粗略算了下,按照此優惠方式,此兩種戶型的均價大概在10050-10080元/平方米左右,比6月份其均價大概便宜了2000元/平方米左右;而南開某精裝樓盤,其開盤時就曾做過買房送40萬大禮活動,據悉,7月26日該樓盤還將大打折扣,每平方米也將便宜千元左右。
究竟天津有多少開發商在選擇暗降呢?萬順房地產公司營銷總監張霞透露,天津基本有5成開發商已按捺不住開始進行變相降價,挺著不降的已成少數,這是因為開發商的在資金上確實很難。某商住樓項目,因成交量導致資金『斷糧』,目前已停工。而有些上市公司,為了追求漂亮的半年報,也只能做降價選擇。此外,過去樓市中的特惠房、特價房,多為戶型不好的進行促銷,目前的淡市中好戶型也佔了很大比例,其實這就是變相的降價房。
降價成救市主要手段,不會出現大跌局面地產業內資深分析師千裡走無極認為,天津樓市中明降暗降等優惠促銷的確成了主流趨勢,而且因為天津樓盤的產品力普遍不行,降價差不多是救市的唯一手段。
至於開發商通過降價來拉動成交已經成為共識,但是如此下去天津是否會出現如深圳等南方城市成交價格大幅度下跌的情況呢?萬順房地產營銷總監張霞分析,天津樓市不會大跌的局面,因為天津樓價沒有深圳樓市那麼大的價格泡沫,而且目前的地價、建安成本都在增加。
某業內人士表示,深圳與天津兩個城市的情況不同,深圳的樓市中香港等外來人口對房價的『推高』作用很大,而天津目前還處在由拆遷需求逐步過度到改善需求的自住型市場,外來人口對房價的推動作用很小,因此天津樓市中泡沫成分不大,降價的空間也就很小。
也有專家分析,經過幾年的房價上漲,購房者對高房價已經有了基本認知,雖然大部分人渴望房價下降,但是想房價回到幾年前的水平,估計連購房者都會覺得不可能。因此房價降到一定程度,就會刺激拉動成交量,從而對房價形成有效的支橕。
改變樓市觀望年內無望,回暖或在明年年中近日,中國建設銀行高級研究分析師李鋼表示,目前房地產特別是住宅市場的繁榮已經持續10年,隨著房價收入比、房屋租售比不斷擴大以及投機性購房比率的持續攀昇,房地產業內在的調整壓力不斷上昇,目前京滬穗深城市樓市正在發生深刻變化,四大城市交易量萎縮趨勢明顯,中心城市房地產景氣度降低並已經呈現出逐步向內陸二三線城市擴散的趨勢。李鋼預計,08年下半年至09年中期,中國房地產將步入調整期。
為此,記者也走訪了天津地產界的相關專家,據透露,截至07年末,天津城鎮居民人均存款儲蓄餘額僅為2.8萬元,按照五口之家計算,其儲蓄額亦遠遠不足以提供商品房首付,如此狀況下,主動觀望與被動觀望的態勢,在所難免。合富輝煌預測,2008下半年天津新建商品房成交價格與成交量均不會有太大突破,08年樓市的觀望格局將無法改寫。
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