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2.3.3.房地產投資增速預計也將放緩
截至2008年5月,房地產投資仍然保持較高增速,與商品房銷售產生了明顯背離。
07年10月份之前,房地產投資增速呈現持續走高態勢,而08年上半年則基本保持穩定(圖7)。
住宅投資在08年3月衝高後,4、5月開始回落(圖8)。
但房地產和住宅投資增速仍然在30%以上。主要原因可能在於受去年房地產市場景氣影響,08年上半年全國房地產、住宅投資增速慣性短期內還難以扭轉。
預計08年下半年增速會逐漸放緩。
2.4.市場調整差異化明顯
1、大城市調整幅度大於中小城市。
北京、上海、深圳、廣州、南京、武漢等主要一二線城市的成交量都經歷了較大幅度的調整,而中小城市的調整明顯要小的多。
根據1-5月份數據,佔全國商品房銷售面積的比例高達23%的11個主要城市(表4)
的房地產商品房銷售面積同比下降22%,而其它所有城市1-5月的房地產銷售面積同比僅下降2%。
我們估計這主要是因為大部分一、二線城市中的投資性購房遠遠大於中小城市,而本次宏觀調控和緊縮性的政策對象投資性的購房需求抑制較為顯著。
2、品牌、龍頭企業的商品房銷售明顯強於一般房地產開發企業。
萬科、保利等品牌旗下產品的銷售速度明顯快於普通房地產企業開發的樓盤。
3、地段差的房子調整幅度大於地段好的。
地段,地段,還是地段。這句話一直以來都被房地產業界奉為『金科玉律』。在房地產市場進入調整的時候,地理位置優越、配套成熟的房子銷售明顯好過地段偏遠的住房。在大城市中,城市邊緣區域的房價下跌幅度要遠高於中心城區。
3.重點公司中期業績前瞻
3.1. 08中期業績預增公司前瞻
總體看來,房地產上市公司業績未來會有所分化,萬科、保利等品牌或龍頭企業業績繼續保持增長態勢,今年的業績仍會接近預期。
保利地產
公司2008年7月9日發布了公告,預計上半年淨利潤將同比增長220-270%。保利地產上半年累計實現銷售面積131.4萬平米,同比增長39%;實現銷售金額107億元,同比增長35%。從公司全年240億元的銷售金額目標來看,上半年完成了大約45%。
這個比例顯然要高於同行,相比於其它大部分公司,保利地產的資金相對充足,43億元的公司債也已於近日成功發行。
公司計劃繼續貫徹其"快周轉"的思路,盡量保證開竣工面積按計劃進行,並繼續增加土地儲備,充分發揮保利地產的成本領先優勢並保持一貫的快速周轉開發策略。
萬科A
萬科上半年累計實現房屋銷售面積265.8萬平米,同比增長15%;實現銷售金額241.3億元,同比增長38.1%。另外公司尚有290.9萬平方米已銷售資源未竣工結算,合同金額總計238.1億元,加上上半年的銷售金額,總計實現待結算收入479.4億元。
上實發展
公司08年1-6月累計淨利潤與上年同期相比預計增長500%以上。主要是因為08年一季度公司完成了定向增發,房產銷售結轉大幅增加。
陸家嘴
陸家嘴發布了預增公告,預計08年中期業績同比至少上昇50%。公司業績大幅提昇的原因主要是因為去年底作價入股的Z3-2地塊已滿足銷售實現條件。公告顯示,去年底作價入股的上海中心大廈建設發展有限公司Z3-2地塊,已辦妥了交地的所有手續,根據會計准則規定,現已滿足會計准則規定的銷售實現條件,公司將在近期據此結轉並確認收入。
張江高科
張江高科也發布了預增公告,預計08年中期業績同比至少上昇50%。上半年公司主營業務發展勢頭良好,房地產租售收入同比有較大增長。
榮盛發展
榮盛發展預計上半年業績比上年同期增長300%-350%。上半年利潤大約為2.1億,折合每股0.26元。公司項目主要位於二、三線城市,雖然也受到房地產市場調整的波及,但房價基本保持穩定,成交量下降並不嚴重,預計全年業績仍將大幅增長。濱江集團濱江集團預計上半年結算淨利潤3.12?3.38億元,合每股盈利0.6?0.65元。主要是因為金色海岸項目部分交付使用。而濱江萬家花城在今年3月推出以後也獲得了非常理想的銷售。
3.2.業績預減公司
前瞻金融街、中糧地產等公司公布了預減公告,導致預減的原因也各不相同,但考慮到房地產企業結算的特殊性,並不能就此判斷公司業績今年全年也會大幅下降。
金融街
金融街公司預告2008年上半年實現淨利潤與上年同期相比下降50%-90%。由於公司銷售的產品屬於單宗大額產品,因此公司存在季度之間收入與利潤的不均衡性。上年同期,公司確認金融街F1寫字樓銷售收入19.60億元,集中實現了利潤。2008年上半年,公司房產開發類業務簽署的一系列銷售協議,由於尚未達到收入確認條件,導致實現淨利潤較去年同期大幅下降。我們預計公司上半年已銷售的金融街F3項目年內竣工交付使用。
中糧地產
預計年初至下一報告期期末累計淨利潤與上年同期相比減少50%?100%,主要原因是2007年上半年出售深圳新安湖實業有限公司收益權獲得稅前投資收益2.85億元,而今年同期無此項收入所致。而公司的主營業務收入是增長的,一季報的主營業務收入就已經達到2.2億元,高於07年中報時的主營業務收入1.58億。
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