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報告關鍵點:
業績預告顯示房地產行業08年中期業績仍然比較樂觀。
房價漲幅持續回落,主要一二線房地產成交量下降幅度在30%-50%。
行業開工進度已持續放緩,預計投資增速下半年會放緩。
主要品牌或龍頭上市公司今年經營經營業績預計仍可接近預期。
報告摘要:
業績預告顯示房地產行業中期業績仍然比較樂觀。最近一段時間,許多上市公司公布了業績預告,截至2008年7月18日,在總共87家A股上市的房地產公司中,公布了業績預告的(包括在一季報中披露的)有37家,其中24家同比淨利潤增長,5家扭虧為盈,佔比約78%。其中有22家公司公布了具體預增幅度,這些公司包括保利地產、北京城建、華僑城、上實發展、華發股份、陸家嘴、張江高科等等。
市場仍處於調整中..根據國家發展改革委、國家統計局調查數據顯示,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比5月低1個百分點;環比價格與上月持平,全國房價漲幅連續6個月回落。
主要一、二線城市成交量大幅下滑,深圳地區無疑是最為嚴重的。根據截至5月份的統計局數據,1-5月份深圳的商品房成交面積同比下降超過50%;北京的成交面積同比下降也超過了40%;廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積同比下降也有約30-40%;上海情況可能稍好,天津下降幅度相對也較少,在15%左右;只有重慶、西安等少數城市的成交量維持了小幅增長態勢。
在這波調整中呈現明顯的差異化特征。大城市調整幅度大於中小城市;品牌、龍頭企業的商品房銷售明顯強於一般房地產開發企業;地段差的房子調整幅度大於地段好的。
業績前瞻:總體看來,房地產上市公司業績有所分化,但萬科、保利等品牌龍頭企業業績繼續保持增長態勢。結合多家公司的實際情況看,今年主要的品牌上市公司的業績仍然可以接近預期。金融街、中糧地產等公司雖然公布了預減公告,導致預減的原因也各不相同,但考慮到房地產企業結算的特殊性,該類公司業績今年全年業績預計也將接近預期。
1.房地產行業上市公司中期業績不乏亮點
最近一段時間,許多上市公司公布了業績預告,截至2008年7月18日,在總共87家A股上市的房地產公司中,公布了業績預告的(包括在一季報中披露的)有37家:
其中24家同比淨利潤增長,其中有22家公司公布了具體預增幅度。這些公司包括保利地產、北京城建、華僑城、上實發展、華發股份、陸家嘴、張江高科等等;.. 5家扭虧為盈。
4家淨利潤預減,包括金融街、中糧地產、粵宏遠A和天倫置業。
4家預虧,分別是深長城、珠江控股、海鳥發展和ST達聲。
1.1. 22家預增公司的中期業績合計預增約200%
公布了預增幅度的22家公司08年中期的淨利潤合計同比預增了183%?212%。
1.2.預虧、預減公司數量較少
前面22家公布預增幅度的公司加上4家公布淨利潤預減的公司,該26家公布了業績變動幅度的公司08年中期淨利潤合計同比預增了106%?138%。
這26家公司,根據當前股本攤薄後的每股收益相應從07年中期的0.12元/股增加到08年中期的0.25?0.29元/股,同比增長108%-142%。
2.房地產市場仍在調整中
我們在6月的中期策略報告中已經指出,目前仍處於房地產本輪周期景氣度下降階段,由於宏觀調控、資金偏緊、高房價與剛性需求人群的購買力存在矛盾的狀況短期內不會有大的改變,因此價格存在較大下調壓力,而銷售量萎縮則成為當前房地產市場面臨的主要困境。
面對銷售困境和資金收緊的局面,開發商如我們預期在通過放慢工程進度來應對。房地產開發投資增速放慢較為明顯,但住宅開發投資增速沒有明顯減速2.1.房價漲幅繼續回落根據國家發展改革委、國家統計局調查數據顯示,6月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比5月低1個百分點;環比價格與上月持平,全國房價漲幅連續6個月回落。
2.2.成交量持續下滑
2.2.1.全國商品房銷售面積呈現負增長
從全國范圍來看,商品房銷售面積同比增速自07年8月達到近期高點57%以後,持續下滑,進入08年以後,更是出現了負增長,2月份為-4.2%,3月短暫回昇,4、5月深跌至-12%、-14%(圖2)。
全國住宅市場與整個商品房銷售市場基本一致,銷售面積下滑明顯,成交量呈現負增長(圖3)。住宅銷售面積同比增速自07年8月超過了60%,隨後也逐級下滑,08年出現負增長,2月份為-3.5%,3月回昇為3%,4、5月深跌至-11.5%、-14%。
2.2.2.經濟發達的一、二線城市成交量大都下滑明顯
在這波成交量萎縮的浪潮中,深圳地區無疑是受波及最為嚴重的。根據截至5月份的統計局數據,預計今年上半年深圳商品房成交面積同比下降超過50%。
今年上半年,北京、廣州、武漢、蘇州、南京等地的成交面積預計同比下降也有30-40%。
但上海情況可能稍好於北京;天津下降幅度也相對較少,1-5月份同比下降幅度大約在15%左右;重慶、西安等少數城市的成交量維持了增長態勢。
2.3.房地產開發降速
商品房成交量大幅下降,房地產商面臨資金壓力開始有意識的降低開工進度,減緩現金流出的速度。但受去年房地產市場景氣影響,08年上半年全國房地產、住宅投資增速仍然較高,調整不明顯,但預計下半年會較明顯回落。
2.3.1.房地產開工增速趨緩
08年1-5月,房地產開工總體而言還是處於高位(圖4),但1至4月份累計開工面積增速已大幅降低,從前3個月的25%以上大幅回落至20.4%,5月份累計開工面積增速更跌至20%以下,預計開工增速仍將持續下跌。
2.3.2.房地產竣工增速大幅下降
從08年4月開始,月度的房地產竣工增速開始大幅放緩,2、3月份的竣工增速高達31.5%、21.4%,4、5月份已降至1.4%、13.6%(圖5)。
月度的住宅竣工增速也同步大幅放緩,2、3月份的竣工增速高達30%、24%,4、5月份已降至2.4%、13.6%。
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