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盡管目前國內個人住房按揭貸款市場准入標准不嚴及商業銀行利益短期化嚴重,但是,國內房地產開發商一看到目前住房銷售不如從前,住房銷售不如2007年房地產火爆炒作,就要求政府來降低個人住房按揭標准,就要求政府來放松銀行信貸管理政策,而不找其原因,沒有看到中國房地產市場發生了巨大的變化。總是希望,如何讓房地產開發商獲得暴利,而且把整個房地產市場的風險轉移給銀行及購買住房個人來承擔。
因為,就目前的房地產市場情況來看,房地產開發商所指的住房『剛性需求』,並非在一夜之間消失,而是在高房價下根本就沒有存在。舉一個最簡單的例子,房地產開發商一直在說,隨著中國城市化,每年有一千萬農民要變為城市居民。他們進入城市,就需求房子住但是,在高房價下,居民在城裡幾十年的城市居民都沒有能力進入高房價的市場,那麼剛剛進入城市的農民有能力進入高價格的房地產市場嗎?如果是這樣,那麼房地產開發商所指的『剛性需求』也就蕩然無存。不僅如此,目前一些地方的房價有所調整,問題並不是沒有居民需要住房,也不是城市住房不消費,而且是房價過高。但是,為什麼2007年房價並沒有阻止國內城市居民進入房地產市場?問題就在於房地產投資炒作比重過高。房地產市場一旦進入投資炒作市場,加上政府又對房價擔保及有便利的銀行金融杠杆和融資的低成,在這樣的條件下,國內房價豈能不炒高?
但是,目前這種情況發生巨大的,一是房地產市場炒作與投資政府已經開始政府在限制,比如購買第二套住房,銀行信貸就無法獲得購買住房的優惠政策,反之,還得基本上按市場的價格來付費。二是2007年以來的銀行信貸政策使得房地產投資者融資成本上昇,加上目前中國通貨膨脹過高,中國利率處於上昇的通道,這自然增加房地產投資者的進入風險。當房地產投資減少時,那麼房地產市場就應該是以房地產消費為主導。而房地產消費的價格基本會以住房的供求價格來決定。由於房地產投資與消費有巨大的差別,目前房地產開發商仍然以房地產是投資市場作為定價參考,但房地產市場是一個消費市場,那麼這時住房銷售自然會下降或減少。
因此,目前房地產市場的問題並非是如何來放松央行貨幣政策的問題,從緊的貨幣政策對目前房地產市場影響不大,而是房地產開發商仍然以房地產市場是投資市場來定位價格。這樣的房地產市場價格定位自然不適應房地產消費者的定價取向,住房銷售的下降也就在所難免。因此,目前國內房地產開發商能夠所生產的產品購買對象重新定位,並在這種定位的基礎上來調整房地產市場的價格,那麼目前房地產市場根本就沒有問題。說到底,目前國內房地產市場的問題,並非是央行從緊的貨幣政策,也不是要放開對個人住房按揭貸款的標准,而是要根據變化的市場環境對產品重新定價。房地產市場價格回歸理性、遏制房地產市場暴利纔是化解目前國內房地產困境根本之道。
目前房地產開發商希望政府來改變從緊貨幣政策,特別是要改變房地產市場個人信貸消費的政策,降低個人購買住房者進入房地產市場的標准。這正好房地產開發商一直主張相悖。為什麼?早些時候,不少房地產開發商不是一直在說,如果房地產市場的價格下跌,那麼可能影響國內金融安全,特別是影響到國內銀行的金融安全。現在倒好,房地產開發商為了維護其暴利,則要政府放松房地產信貸管理,從而使得商業銀行的風險加大。美國的次貸危機之所以發生,不就是在美國納斯達克股市泡沫破滅之後,政府為了維護美國經濟繁榮,而放松了對房地產個人住房按揭貸款進入標准,讓許多次級信用消費者進入房地產市場。當這種風險經過證券化及衍生品化進一步放大後,美國次貸危機也就出現了。可以說,這種次貸危機所造成的損失,是當時誰沒有想到的。如果中國政府因為房地產市場銷售下降而放松本來就不嚴格的個人住房按揭貸款標准,也就是房地產開發商在通過制造風險來要挾政府及全國人民。在這樣的情況下,政府對房地產市場是如何思考的,這是一個必須認真思考的大問題。
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