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2008年,房地產調控進入政策觀望期,基本未有大的調控政策出臺,從2004年開始,年中6、7月份就是政策密集期,這是四年來第一次出現年中無新政策出臺的情況。
事實上,即使沒有新的政策出臺,目前全國市場也已經相當低迷。1-6月全國大多數城市樓盤成交量全部『腰斬』。以上海為例,去年上半年月均成交面積為174萬平方米,而今年上半年,月均成交面積僅為86萬平方米,同比下跌50%。而下降幅度最大的兩個城市武漢和深圳,下降幅度甚至接近60%。
正因為如此,甚至已經出現部分地方政府開始出臺扶持房地產行業的相關政策,以避免市場出現大落。上海6月份的成交數據顯示,6月上海成交約100.9萬平方米,與去年同期相比,成交量更是下滑62%;北京6月成交約134萬平方米,同比下滑12%;重慶6月成交69.48萬平方米,同比下滑39%。
對於成交量下降的原因,丁祖昱認為,成交量下滑的原因要因地而議,主要與可售供應量下降、價格過高、需求等方面因素有關系。其中,上海市場的主要問題在於供應量較少,2005年以來上海住宅市場供應量不斷減少,其中2006年月均供應量為234萬平方米,2007年降至112萬平方米,到今年,這一供應量僅為89萬平方米。
市場低迷不阻熱錢激情這種市場情況下,開發商對於市場客源的爭奪進入白熱化階段。丁祖昱稱,開發商們已經到了『肉搏戰』的時候。目前上海樓盤普遍出現『僧多粥少』的局面,甚至在一個區域內發生四家樓盤為了賺人氣而去搶奪兩個客戶的情況.
目前,市場已經開始發生實質性的變化,整合過程速度加快,各大品牌開發商已經拉開了搶佔市場的序幕,各大品牌企業已經開始斥資進行並購和搶佔市場,大量中小企業面臨被市場淘汰風險。潘石屹說『百日劇變』,丁祖昱認為,劇變的時間可能會長點,一年內肯定要發生劇變。劇變主要是指:中小企業肯定越來越少,大企業並購小企業肯定越來越多。
丁祖昱稱,未來整體樓市價格肯定會出現調整,而股市底部先行形成的基礎之上,樓市纔可能走穩,除此之外,相對市場化的金融政策也是樓市走出低谷期的一大必要條件之一。復旦大學房地產研究中心主任華偉則指出,2008年央行會保持政策連貫,將會繼續收緊銀根。
但華偉指出,以收縮准備金率的方式進行銀根緊縮可能會有部分消極影響,其中一部分出自於境外熱錢,由於外資過境中國可以輕易獲得超過10%以上的資金回報,國內資金的過於緊縮有可能使得優質資產廉價進入外資手中。
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