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居民們認為,水、電、煤氣等配套管道壞了,單元下水道阻塞了,理應是物業公司的責任;小區內的公用設施太少,需要增加幾張石桌椅,街口安設紅綠燈,不找物業公司還能找誰?另外,小區內丟失自行車現象比較多,摩托車、汽車的零件也常常不翼而飛。『我們交的管理費應當用在為這些為大家服務的項目上,可是物業公司呢,好像只會澆花掃地。』
物業公司該管些什麼事,管理費交得合不合理,帶著這些疑問,記者來到了和正小區物業公司。
公司辦公室牆上最醒目的位置,掛著昆明市物價局頒布的物業管理收費辦法。按照這項規定,小區居民每月每平米應交納物業管理費1毛7分,一般住戶每月的費用在十元左右。收費辦法旁邊還寫著,物業公司負責小區保安、綠化、衛生、公共設施維修幾個服務項目。
物業公司董經理告訴記者,由於這裡是搬遷戶小區,物價局規定的管理費參照了最低標准,即使收齊了,也只能維持小區正常開支的70%。除此之外,公司還有停車費,經營兩項收入。在支出中,工作人員的工資佔了70%,另外,自來水、煤氣等專業公司的配套改造也常常要求物業公司出一部分錢,公司是入不敷出,根本談不上盈利。更何況,現在住戶拖欠管理費已達24萬元,公司已經難以支橕下去了。
昆明市物業管理協會秘書長唐曉林介紹,現在昆明市住宅小區的物業管理費普遍存在拖欠、拒交的現象。有的小區收費率甚至只有30%。因此80%的物業公司都在虧損。正在實施的自來水一表一戶改造工程,因為物業公司和業主拿不出錢來,全市三分之二的小區工程『擱淺』。
『至於物業公司的服務范圍,』這位負責人說,『物業公司的職責和權利其實很小,是住戶們把它放大了。』在物管協會去年接到的住戶投訴案件中,對物業公司的投訴,分析起來有70%以上是開發商遺留的問題。住戶認為理應由物業公司解決的問題,物業公司卻表示,無論從財力還是職責上來看,對此都無能為力。『這也是造成住戶與物業公司之間矛盾的一個重要原因。』
小區呼喚業主大會伴隨著居民住宅小區的迅速發展,基層組織建設卻遠遠滯後,導致業主的合法權益得不到保障,物業公司管理面臨困難。因此無論是業主還是物業公司,都強烈呼喚成立合法的業主大會,加強小區的建設和管理。
在我國現行的物業管理相關條例中明確規定,業主大會是住宅小區行使房屋所有權和管理權的組織形式,決定小區內關於業主利益的重大事項,承擔著聘請、監督物業公司的職責。但是由於種種原因,目前真正成立了合法業主大會的小區少之又少。據了解,在昆明市,民間自發的小區業主大會已有10多家,可是至今還沒有一家得到民政部門承認,獲得合法地位和法律效應。
一些小區居民在與記者交談時提出,當業主與房地產開發商或物業管理者發生矛盾時,消費者就是弱者。唯一的辦法只有向消費者協會投訴。只有成立了業主大會,大家纔能團結起來,爭取合法權益。昆明市消協一位工作人員也表示,在眾多投訴中,最難處理的就是物業管理問題,因為它涉及的政府部門和專業公司太多,各有各的制度,互相之間難以協調,消費者勢單力薄,最後往往不了了之。
目前大多數物業公司都是從開發商手中直接接管小區,與業主之間並未簽署過具體協議。這樣一來,物業公司的職責和權利不明,要麼收了錢不辦事,要麼辦了事收不了錢,與業主之間缺乏理解溝通,互不信任。昆明市物業管理協會秘書長唐曉林指出,小區內沒有基層組織,物業公司成了與群眾關系最直接、最密切的部門。在群眾心目中,它甚至代表了基層政府的形象。而物業公司本身其實只是企業,現在也還不成熟和完善,這種角色錯位導致了物業管理矛盾重重,舉步維艱。
昆明市信訪局副局長李旭昇經過長時間的基層調查後認為,解決小區問題的根本,就在於成立合法的業主大會,通過它來清理和達成業主、物業管理者、專業公司以及政府之間的關系。但是現在成立業主大會的難點在於民政和建設部門的規章制度有所衝突,而在社團管理條例中,國家還沒有出臺相應的具體法規,使民政部門的審批無法可依。
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