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『現在搞物業管理,真難。』昆明市正順物業公司經理董和平提起他的公司,就頭疼不已。『一不小心就被投訴,與開發商、專業公司的關系難以協調,夾在中間,處處難做人。』
近年來,老百姓對物業管理的投訴大幅度上昇,而另一方面,物業公司自身虧損嚴重,舉步維艱。董經理反映的情況並不是個別現象。
按照物業管理條例,物業公司一般是由業主大會聘請,簽訂協議後纔能接管小區。然而,在大多數地方業主大會制度並沒有真正實現,因此目前絕大多數物業公司還是由開發商指定的,與業主之間並沒有什麼協議,『這樣一來,我們該做什麼,能做什麼,住戶並不清楚。遇上什麼麻煩都找物業公司,我們沒法解決時,往往就會引起住戶的不滿,造成物業公司與住戶之間的矛盾。其實,仔細分析物業投訴,70%都是開發商遺留問題,真正該由物業公司負責的,只是很少一部分。』
據了解,昆明260多家物業公司,有95%是由開發商派生出來。老百姓入住後,發現施工質量不過關、配套設施缺乏等問題,找不到開發商,就只好找物業公司。『我管轄的這個小區建於上個世紀90年代末,與現在新建的小區相比,硬件配套設施自然差了些,於是,有的住戶提出要在街頭安裝紅綠燈,有的要求增加娛樂設施,可這應該是開發商的事啊。』
住戶目前反映最多的,當屬牆壁開裂、下水道阻塞、水管漏水等工程質量問題。如果過了保修期,物業公司就與住戶協商,實行有償服務。對此,董經理表示,『我們也希望盡量為老百姓排懮解難,但我們是企業,受到財力、物力等因素的限制,往往力不從心。現在多數群眾對物業管理是有償收費還不能接受,反而認為我們只收費,不管事。』他苦笑著,搖搖頭說。
按照規定,物業公司的職責主要包括保安、衛生、綠化、公共設施維護等4項內容,普通小區收費定價從1角到1元不等。由於昆明的住宅小區大多面積較小,運作成本相對較高,幾年來,他的公司一直處於虧損局面。
昆明物業管理協會秘書長唐曉林告訴記者,物業公司的虧損,目前主要還是依靠開發商補貼,從十幾萬到上百萬元不等,因此現在根本沒法割斷它們之間的關系,否則物業公司將無法運行下去。兩者之間千絲萬縷的聯系,導致了物業公司與開發商之間責任、權利、利益分不清楚。據了解,現在全國大多數省份都還沒有出臺相應的物業管理地方性法規,缺乏具體操作方法,物業公司現在就處於這樣一個進退兩難的尷尬境地。
『還有,物業公司與專業公司之間的關系也是剪不斷,理還亂。』代收有線電視、煤氣、水電等費用是物業公司的一項內容。但在實際工作中,董經理告訴記者,總表與戶表之間常常會出現非人為的差錯和故障,『無論是煤氣,水電公司損失,還是住戶交多了錢,都得由我們來承擔,水電費的投訴可還真不少。』
『物業公司的職責和權利本來很小,是住戶們把我們的能量放大了。除了逐步理清各種關系、明確各自責任之外,真希望大家相互之間能多多溝通,增加理解啊。』
物管費,管理者與業主心中的痛對於昆明和正小區物業管理公司工作人員來說,每月收繳物業管理費是件讓人頭疼的事情。因為對物業公司服務不滿意,大部分居民長期以來拒絕交納物業管理費,還把物業公司告到了消費者協會。而物業公司也是滿肚子怨氣。雙方各說各有理,各有各的苦處。
和正小區的居民以拆遷搬遷戶為主。走訪住戶,居民紛紛反映,物業公司收了費卻不管事,對大家提出的要求不理睬。住戶李女士告訴記者,去年單元自來水總管破裂,找了物業公司,他們說『平時小的修修補補我們可以做。這類大的問題,我們管不著,你們該找哪裡找哪裡』。
該找哪裡呢?開發商早就沒了蹤影,沒辦法,只好自己解決。經過一番折騰,這個單元的幾戶人家各出了150元錢,請來施工隊安上新水管。
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