信貸緊縮下資金吃緊

　　這一點在各公司的年報中已有體現。富力地產及合生2007年為銀行貸款而支付的利率都已經較前一年上昇1%左右。今年央行連續三次提高存款准備金率，使加息的可能變小，這對房地產企業來說，可以算是聊以安慰的一個利好了。

　　但是，對那些已將巨額貸款花出去的開發商來說，如何在銀行貸款增加有限的情況下，既能保證公司資金鏈的安全，又要確保公司現有的發展速度，已成為一個難題。

　　據了解，保利地產計劃在今年內實現房地產直接投資300億~350億元，新開工面積630萬平方米，較2007年增長50%，竣工面積為350萬平方米，全年實現銷售收入240億元。這意味著，僅以今年的銷售收入與公司全年的投資目標之間還有60億~110億元的差額，如果算上今年需要歸還的借款31億元，在沒有新增土地儲備的情況下，保利地產今年還有至少90億元的『缺口』。

　　根據萬科A2007年的年報，公司去年新增的土地儲備項目54個，地價總額合計409億元，截至2007年12月31日，公司為上述項目共支付地價261.1億元。這意味著，萬科還將為上述土地儲備支付地價款將近148億元。另據了解，報告期內公司還有新增正在辦理有關轉讓手續的土地儲備項目14個，尚未計入上述新項目中。

　　此外，2008年萬科計劃開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米，如果以平均1500元/平方米的建安成本計算，則這麼多樓面面積的建設資金投入也將超過230億元。

　　按照2007年的年報，截至去年底，萬科持有現金約170億元，短期借款及今年到期的非流動負債共計約86億元，應付賬款約111億元，其他應付款約59億元。上述三項債務總計256億元。

　　則萬科216億元的預收款項及170億元現金與上述三項債務及今年的項目資金投入金額仍有100億元左右的差額。不過，相比其他同行的情況，萬科的情況已經算是不錯。

　　就在去年，萬科剛與建設銀行簽訂了200億元的授信額度協議。雖然萬科至今並未提及是否動用過這一授信額度，但中國銀行的一位工作人員告訴記者，一般銀行給予企業一定的授信額度，就像是免擔保貸款，企業在需要的時候可以向銀行提出，通過銀行審批後即可獲得貸款。只要貸款在這個額度以內，銀行就認定給予企業的貸款是健康、安全的。但如果超出額度的話，就需要銀行報上一級審批纔可。

　　有業內人士提出，信貸緊縮的情況對大型開發商來說是收購的機會。但穆迪投資者服務有限公司(下稱『穆迪』)在最近一份報告中，將中國房地產開發業整體評級降為負面的同時指出，大型開發商在市場轉弱時趁機收購小規模開發商，類似交易有可能會損害收購者的財務或資產情況，如果開發商希望維持評級，必須采取審慎的財務政策。

　　穆迪副總裁兼高級信用評級主任蔡承業表示，大部分受該行評級的開發商，在沒有進一步收購的情況下，可以抵御銀行信貸緊縮及2008年預計銷售下降25%的情況。他在報告中已表示，珠江三角洲的一些開發商已經不能達到2008年的銷售目標。

　　在穆迪評級的13家開發商中，路勁基建及世茂房地產的評級展望為負面，合生及沿海集團等3家公司的評級展望將面臨下調，包括中國海外和碧桂園在內的8家開發商評級目前仍為穩定。