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房交會後,樓市的後勢走勢如何?房價還會再跌嗎?購房者何時會結束觀望?五位著名策劃營銷機構的老總通過對這次房交會的觀察,作出了他們對樓市的判斷。
後調控時代:一場持續的拉鋸戰星彥地產總經理張猛
近三年來的調控,猶如『兩岸猿聲啼不住』,各種聲音有如烏鴉聒噪,一直吵到現在,如今已是『輕舟已過萬重山』,一個新的地產時代已悄悄來臨:那就是樓市的『後調控時代』。所謂『後』,有兩重意思:其一是意指中央的新政調控,已經基本達到目的,市場已氣息奄奄,再不收兵,就可能會嚴重挫敗樓市,其二是指歷經三年來的新政調控,從提高交易環節稅費到調整供應結構比例,再到金融信貸手段,幾套組合拳下來,已經基本控制了房價的快速上漲,重拳出擊後,樓市已經暈暈乎乎,找不到北,需要一個適應和自我調整的過程。
『後調控時代』,這將是一個供求雙方持續拉鋸戰的一個市場,基於相對旺盛的實效購買力,尤其是以80後為主體的成長性購房生力軍,已經逐漸佔據重要份額,樓市不太可能會出現崩盤狀況,但從近期供應量井噴的現狀來看,也不太可能會在短期內恢復暴漲。
從目前的現狀來看,可能不少開發商的『暴富夢』還未破滅,所以,還硬橕著一口氣在熬,熬也沒有錯,只要資金允許,但識實務者為俊傑,關鍵得看清大勢。成都在經歷了2006年和2007年的快速上漲,在去年9月底,隨著銀行雙限令的頒布,短短幾個月內,樓市運行已經歷了三個階段:第一階段是十月和十一月,住宅成交量在逐漸下降,但房價沒有明顯下滑;第二階段是從十二月開始,隨著萬科等公司的主動大幅降價後,量價齊跌;第三階段是春節後,成交量在逐漸上昇,但價格仍然有所下滑。
稍懂營銷的人士都會明白,樓市的真正恐怖之處,不是價格下滑,而是成交量萎縮,正所謂『不怕慢,就怕停』,跌了價還賣不出去,那纔是真正的『絕癥』,因此,只要成交量逐漸放大,按樓市運行規律,房價也會慢慢止跌回昇。
在後調控時代,供需雙方的這一個拉鋸過程,有如逆水行舟,不進則退,在進退之間,可能會持續很長的時間,或許,樓市本來就應該是在理性的拉據戰中向前發展,只要供需雙方在拉鋸過程中,一方明顯失勢,則樓市運行很可能就會偏離理性的軌道。因此,最好別指望拉鋸過程能盡快終止,還是多讀讀《論持久戰》,調整一下發展戰略,做好持久應戰的准備,因為這個後調控時代,可能纔是長期主宰房地產業的真命天子。
房價在調整中尋求上揚空間成都健鷹地產策劃有限公司總經理楊健鷹(楊健鷹博客,楊健鷹新聞,楊健鷹說吧)
與樓市旺銷期明顯不同,今年的春交會回復到4月下旬舉行,而在此之前兩年的房交會因政府為了抑制樓市過熱都是選擇『五·一』和『十·一』大假期間舉行。而今,為了加熱已經日益趨冷的房地產市場,房交會時間再次被選擇在了4月下旬舉行。作為購房盛宴,盡管在房地產大環境欠佳的情況下,本屆春交會依然受到了市場的熱烈追捧,與會人流量充分說明了市場對此次春交會的重視。
從今年房交會來看,無論在觀展人數還是在成交量上來講都以剛性需求客戶為主,低首付、限時促銷等系列營銷措施主要以初次置業的年輕人為首選目標。促銷的過程中,出現了最高優惠達12萬一套的奇觀,而5%—10%的優惠幅度已成為市場普遍現象,盡管開發商在優惠條件中有時間或戶型等限制性條件,但是這也暗示了樓市還具有下行的空間。面對市場現狀,開發商對利益的取捨與購房者的理性之間形成了博弈,在博弈的過程中,房價將進一步得到調整。
在股市中有一種說法,『不用怕大盤下跌,但可怕的是大盤連續性的陰跌』。市價下跌後還會反彈,但是連續性的陰跌讓你不知道什麼時候會停止。現在的樓市就基本上是處於這樣一個狀態。春節前,市場上多數樓盤都在堅稱絕不降價,然而過年後,看到銷售情況的不盡如人意,大量的樓盤項目開始加入到了降價或變相降價促銷的行列。出現了一個比一個樓盤價格低或優惠幅度更大的現象。從而使得市場期望更低的價格出現,也使得持幣觀望的購房者難以決策,以致有購房需求的客戶一方面希望以低價抄底樓市,另一方面又期望更低的樓價出現,觀望現象在未來一段時間內將持續,市場購買行為也變得更為理智。
下半年進入產品主導時代成都嘉聯地產顧問公司總經理侯紅權
2008年作為政府宏觀調控政策的執行年和深化年,相關政策的執行即宏觀調控的延續將直接決定著中國房地產的命運與發展。
從剛剛閉幕的房交會上各個項目的表現來看,項目的市場接受程度將更多的決定於項目的品牌、品質、產品、性價比等,而營銷則更多是為其錦上添花。其中『品牌+品質+高性價比』產品將受到市場的追捧;稀缺型、資源型物業將依然受到高端人士的青睞;而諸如偽豪宅、偽高端等包裝主導價值型項目將面臨市場和客戶的嚴峻考驗。
成都市主城區房價經歷了2007年1—9月的快速上漲,在9.27新政後上漲勢頭得到了有效的控制,07年10月至今基本維持在5600—5700元/㎡這一水平,整體房價趨於平穩。就後市而言,隨著宏觀調控的進一步深化,必然促使房地產行業向健康化和規范化發展,同時建設部(現稱住房和城鄉建設部)也明確表示既要防止房價過高過快上漲,也要防止過快過猛下降,因此未來房價大漲或大跌的可能性不大,在目前實現房價的軟著陸後,整體房價將呈現持續小幅、平穩上漲。
經過近期的房地產市場規范,購房者的消費心理、置業特征等發生了明顯的變化。有真實住房需求的剛性客戶,包括首次置業者、急需改善者等成為市場的主流,這一點在此次春交會上已經得到證實;投資型客戶隨著物業購置成本和持有成本的上昇,入市更加謹慎,並將逐漸淡出市場;感性消費、超前消費客戶更多的回歸到自身實際,量力而行。目前成都的購房者逐漸向理性和務實轉變,這一變化在短時間內將不會呈現明顯的變革,並將成為未來置業消費的一種趨勢。
2007年房地產開發投資偏熱、尤其是房價上漲過快已經引起了中央的高度重視,2008年房地產宏觀調控進一步加強或昇級將繼續呈現,一方面繼續強化落實已出臺的政策,另一方面將推出新的調控政策。延續2007年調控政策的趨勢,2008年的調控政策將依然見嚴不見松。
總體來講,『歸於健康、理性』將成為2008年房地產市場的走向。2008年成都乃至中國房地產業將逐步實現理性回歸:從盈利性向公益性回歸、從掠奪性向益民性回歸、從民懼到民生回歸。
觀望有期市場漸好中成房業總經理孫紅
本屆春交會的人氣的確很旺,即使在3天上班時間,特別是房交會最後兩天,依然人潮湧動,而且據我公司參展的4個樓盤人員接待情況來看,這次房交會真正有購房意願的客戶非常多,並呈現出年輕化的趨勢。
房價優惠促銷力度更是前所未有,相對於去年高峰期主力房價優惠幅度在5%-15%之間,即使少數非常堅挺的樓盤也有3%-5%的優惠,不少優惠幅度大的樓盤相對於其自身最高均價是下調了20%—30%左右。
但我們發現觀望氣氛依然存在,實際成交量有限:即使很多特價樓盤成交也不多,很多二、三線品牌開發商項目近期即使降價促銷也難以促成成交;在我們調查問卷中有購房意願的人群也少有一看中就下單的。從我們接待和觀察來看,購房意願較強的客戶主要是首次置業者,其中以35歲以下年輕人居多,需要戶型面積多數在100㎡以下。一線品牌和三環路內高性價比樓盤相對熱銷,萬科、華潤、中海、藍光等一線品牌項目在給出了較大優惠促銷政策,其項目性價比顯現後,即使其價格還是高於區域同類樓盤,房交會期間成交較理想。
5月以後的市場供給壓力依然很大。剛性需求會迎來一次壓抑後的集中釋放,但由於投資性需求和保障性住房的分流,市場整體需求量增加不會太大;相對於2007年會有小幅回落,整理洗盤後會趨穩,今後主力房價將集中在4000-6000元/㎡之間;在房價高企和90/70等政策深化引導下,90㎡以下戶型逐漸成為市場供求主流,而為了滿足購房者更多的功能需求,中小戶型創新設計將是很多樓盤制勝的法寶。
總之,我們初步判斷成都2008年後期整體走勢是市場人氣和信心將逐步回暖,但買方市場已經形成,實質性的成交量和房價將難以提昇,並且會上演『大魚吃小魚』和『快魚吃慢魚』的好戲。
成都樓市擁有大量剛性需求四川中原董事總經理莊澤寶(莊澤寶博客,莊澤寶新聞,莊澤寶說吧)
本屆房交會無論是參展樓盤數量還是供應面積均創造了歷史紀錄,高達1052萬平方米的供應面積為購房者的集中選購提供了非常有利的條件。與去年房交會在黃金周期間召開不同,許多本地市民因為只有周末的兩天休息時間而沒有選擇出游,因此逛展人數竟然比往年更多。
根據官方數據,房交會開幕當天成交各類房屋1113套,成交面積9.701萬平方米,成交金額5.168億元,均價5327元/平方米,由於未減去開發商的各項優惠,如,價格優惠折扣、贈送面積、贈送裝修基金、家電基金等,因此實際成交價格應該會低於5327元/平方米,約5000元/平方米左右。
中原地產的調查發現,約71%的人對樓市持樂觀態度。其中認為房價會上漲的購房者達到31%,認為下半年房價會保持穩定的購房者達到40%,同時他們認為,以目前樓市價格的,若有一定的漲幅,在3%-12%也是合理的,是他們可接受的范圍。結合土地招拍掛的情況來看,今年4月以來成交土地樓面地價比去年已下降不少,約1500元/平方米,而加上各類建築成本,稅費等,項目基本成本已在4000元/平方米左右,對比房交會成交價格來看,成交價與成本價的空間已壓縮不小。
春交會商品房大量成交,反映出成都樓市擁有大量的剛性需求。可以推論,樓盤優惠→市場剛性需求大→成交量回昇→購房者接受房價小幅上漲,那麼,下半年房價穩定或小幅上漲已成為必然的趨勢。另外,宏觀經濟的快速發展;剛性需求的旺盛;城市規劃、建設的步伐等因素也將支橕和推動成都樓市的良性發展。
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