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2007年下半年,土地拍賣價格達到近年來的峰值,此後,在宏觀調控趨緊的背景下,銀行仍發放了大量的開發貸款。尤其是在去年年底,由於預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮,銀行主動向一些優質開發商發放了數量不小的開發貸款,甚至包括信用貸款。
目前,一些大型商業銀行的開發貸款比重在所有貸款業務中僅次於批發和零售貸款。如工行2007年房產開發貸款為3039.84億元,比上年增長了約32%,增速居大型商業銀行之首,在貸款結構中的比重從9.01%上昇到10.4%。
而去年新增的開發貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的,土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。
銀行對土地抵押貸款的一般是按其評估價的50%至70%的比例進行風險折扣,根據企業的資質、經營等情況具體評定。假設一塊土地評估價格為2000萬元,開發商以70%的折扣率獲得銀行貸款1400萬元,如果地價下跌20%,該抵押土地的價值將只有1600萬元,銀行風險就開始暴露;如果下跌30%,土地價值將只有1400萬元,銀行資產就有可能出現損失。而如果在土地評估中還存有水分,銀行資產的潛在風險就會更大。
讓銀行更不放心的是,在所有開發貸款中,還有一部分為非抵押貸款。據銀行業內人士介紹,這往往出現在多家銀行競爭一個房地產項目,而且開發商又是優質客戶的情況下,就會向其發放信用貸款。
以保利地產為例,截至2007年底其長期借款約為90億元,其中信用借款、質押借款、保證借款分別為11億元、8615萬元、59億元,抵押借款不足20億元,佔比僅20%多。而萬科、招商地產、北辰實業等其他房地產企業也存在類似情況。
這對於銀行的風險是不言而喻的,尤其是在地價下行、開發商面臨資金鏈斷裂風險時,銀行以土地抵押構成的風險防線很可能被衝破。
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