近日,我們與部分機構投資者一起考察了武漢市房地產市場。武漢房地產市場在去年在11月登上巔峰,均價突破5400元/平米後,隨即在12月急轉直下,量價齊跌。到08年2月,一手商品住宅的銷售均價與最高價相比有15%左右的跌幅。雖然交易價格似已企穩,最新周成交均價沒有再跌破4500元/平米。但市場銷售量與07年及06年同期相比,仍有30%-40%的下降。反映出市場尚沒有走出觀望。
武漢其他開發商鮮有跟進萬科的降價銷售策略,維持現有售價,或推遲推盤時間,等候市場回暖,是導致當地市場呈現買賣雙方僵持,市場膠著的主要原因。基於武漢市大型開發商較少,而絕大多數本地的中小型開發商多為項目型公司。開發中的項目銷售完畢,可能就沒有其他可開發的資源,加上行業前兩年日子較好,即使現在銷售不好,但也不至於資金斷流,我們推測這部分開發商即使在4月也不會大范圍的跟進降價銷售的策略。或許在5月份,也即全年的第一個銷售的黃金季節,會有部分開發商采取給予折扣讓利等策略來刺激銷售,從而將有助於武漢市場打破僵局,走出觀望氛圍。
我們還實地考察了泛海建設武漢CBD項目。武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設日益成熟,CBD項目所在地的商業開發價值已非常突出。我們測算公司所擁有的609萬平米的建築面積的樓面地價將達到227億元。而公司對武漢CBD項目的靜態利潤預測達到了70億元。如以10年的開發周期平均計算,在不考慮未來地價上昇的因素下,公司每年仍可獲得7億元的利潤。
通過啟動『青年置業計劃』,萬科武漢公司的銷售速度得到取得提昇。不過我們調研中也了解到,萬科武漢公司並不會對旗下所有樓盤采用價格優惠的辦法來刺激銷售,比如我們實地調研的金色家園,因地段優越,需求較旺,後續推盤可能還會有小幅的提價。
近日,我們與部分機構投資者一起考察了武漢市房地產市場。實地調研了泛海建設武漢CBD項目、萬科金色家園、潤園項目、金地格林小城,以及福星股份水岸星城等項目。
武漢市場價格似已止跌,但觀望氣氛仍濃
武漢市房地產市場如國內其他大型城市一樣,在2007年經歷了一波房價的大起大落。在亢奮的市場情緒下,當年房價在11月登上巔峰,均價突破5400元/平米。不過市場隨即在12月急轉直下,量價齊跌。到08年2月,一手商品住宅的銷售均價與最高價相比有15%左右的跌幅。
大多數開發商不跟進降價策略,是市場僵持的主因
從我們調研了解到的情況,武漢其他開發商鮮有跟進萬科的降價銷售策略,而以維持現有售價,或推遲推盤時間,來等候市場回暖為銷售策略,是導致當地市場呈現買賣雙方僵持,市場膠著的主要原因。之所以導致大多數開發商不跟進萬科的降價銷售策略,與武漢市大型開發商較少,本地中小開發商較多的市場結構有直接關系。而對於絕大多數的本地的中小開發商而言,目前開發中的項目銷售完畢,可能就沒有其他可開發的資源,加上行業前兩年日子較好,即使現在銷售不好,但也不至於資金斷流,所以,這批中小企業基本都以追求單個項目的利潤最大化為目標,而不會去追求周轉,通過降價來刺激銷售。
市場以自住剛性需求為主導,投機需求消失
從我們調研了解到的情況,武漢市場目前基本以自住的剛性需求為主導,而這類需求的典型特點是:結婚用房,市區盤,兩房及三房為主。投資以及投機需求幾乎全部消失,故透支未來基建投入的郊區盤和超大戶型的銷售受到較大影響。
政府保障性住房建設量較大,但集中在郊區
武漢市歷年的經濟適用房比重都較高。以2007年為例,新開工經濟適用住房面積394.79萬平方米,佔全市房屋新開工面積1174.11萬平方米的33.6%。
根據武漢市2008年的住房建設規劃,保障性住房與雙限普通商品住房、中低價位、中小套型普通商品住房,以及其他商品房的比重將達到30.8%:40%:
29.2%。即2008年武漢市總規模1028.26萬平方米的各類住房建設計劃中,廉租住房、經濟適用住房建設規模合計將達到316.45萬平方米;雙限普通商品住房及中低價位、中小套型普通商品住房建設規模達到411.51萬平方米;其他類型商品住房建設規模達到300.3萬平方米。
不過,這些政府建設中和規劃中的保障性住房,主要集中在郊區。從而可一定程度降低對商品房市場的衝擊。
5月份或是重要的觀察窗口
基於武漢市場大多數開發商仍以維持現有售價為主要策略,我們預期即使4月份,武漢市場也很難突破僵局,市場交易量仍難有明顯回暖。
不過通常而言5月份是全年的第一個銷售的黃金季節,我們預測在5月份會有部分開發商采取給予折扣讓利等策略來刺激銷售,從而將有助於市場打破僵局,走出觀望氛圍。
泛海武漢CBD項目價值巨大
我們還實地考察了泛海建設武漢CBD項目。武漢CBD位於漢口王家墩,為原軍用機場用地。佔地7.41平方公裡,總體建築規模1300萬平米。按照政府規劃,整個武漢CBD將分三期建設,計劃開發周期為10到15年。
泛海建設取得的是CBD核心區域的4000畝用地。並已於2007年基本完成土地的基礎設施。根據已簽訂的土地出讓合同,武漢CBD的開發周期將為10年,土地的使用證將分期辦到武漢CBD公司名下。因此並不存在閑置土地被政府無償收回的風險。
武漢CBD與漢口繁華地段一步之隔。隨著CBD周邊用地的建設日益成熟,CBD項目所在地的商業開發價值已非常突出。2007年9月,華潤置地曾以樓面地價6208元,總計26.92元的價格拍得CBD東北部入口處規劃總建築面積為43萬平米的六個地塊。
即使我們考慮2008年受到信貸緊縮的影響,地價回落的因素,以華潤置業所購樓面地價的6折計算,公司所擁有的609萬平米的建築面積的樓面地價也將達到227億元。而公司對武漢CBD項目的靜態利潤預測達到了70億元。如以10年的開發周期平均計算,在不考慮未來地價上昇的因素下,每年仍可獲得7億元的利潤。
公司計劃在2008年完成該4000畝用地中最後的拆遷,拆遷量約44萬平米。
此外計劃開工68萬平米。而在2009年,公司計劃的開工量將達到200萬平米。
按照武漢CBD的開發計劃和進度,CBD項目對公司形成利潤貢獻將是在2010年以後。
萬科在武漢項目並非都會采用降價策略
春節後武漢萬科推出旗下三大青年置業項目魅力之城、西半島、朗苑等,約300套90平方米以下的房源,啟動『青年置業計劃』。在該計劃中,武漢萬科聯合四家銀行,針對首次置業人群,提供最低首付2成、最長30年按揭,基准利率下浮15%的優惠貸款。此外萬科還象參加青年置業計劃的購房者,提供2萬元的置業基金(稅後1.6萬元),用於購買家電、家具等。同時在未來的居住社區裡,武漢萬科還會與物業公司一道,提供適應青年人居住的物業模式,包括提供商務、醫療、訂餐、送票、育嬰護理等等服務。
通過啟動『青年置業計劃』,萬科武漢公司的銷售速度得到取得提昇。