事件:
4月16日,國家稅務總局網站公布了《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(國稅函[2008]299號),對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了重申。
評論:
該通知是對前期《國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)的進一步強調。也是對房地產行業宏觀調控精神的進一步落實。
從稅率上來看,新文件再次強調:
對於非經濟適用房開發項目,位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的,不得低於20%,位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的,不得低於15%,位於其他地區的,不得低於10%。
對於經濟適用房開發項目,凡符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發<經濟適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號)等有關規定的,不得低於3%。
同時該文件強調房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的,對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳,開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
該通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業,從二季度起按本通知執行。
我們認為,該文件在對房地產開發企業的所得稅預征問題上僅僅只是重申了國稅發[2006]31號的相關原則。但是在實際操作層面上,目前對於非經濟適用房項目,絕大多數地區依舊是按照15%的標准、分季度來預征所得稅。因此,如果今後稅務部門嚴格采取該通知標准,並且按照月度來征收相關稅費的話,對於地產企業的資金面將構成一定壓力。而對於經濟適用房開發項目而言,該通知影響不大。
我們統計了已出07年報上市公司的相關預收賬款情況,結論表明即使全部按照20%來預征所得稅,對優質上市公司的影響並不明顯。