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房地產市場信息的混淆程度與爭論之激烈可以與股市媲美,目前的爭論聚焦於兩個方面,一是由王石賣拐引發出的中國房地產市場拐點論;二是由潘石屹百日劇變所引發出的對開發商大量倒閉的推測,2007年房地產上市企業年報現金流為負,引發出更深刻的懮慮,謝國忠這位有名的資產價格烏鴉嘴表示,中國房地產商一半以上會破產倒閉。
房地產市場正在驗證政府的緊縮政策的強大威力,房地產公司將進入兼並高潮,擁有現金者擁有未來。
本輪房地產調控的最大特點是讓政府承諾對保障性住房承擔責任,這是2003年以來房地產市場的最大變化,經歷房地產的急昇與急降,政府終於劃清房地產市場中政府的界限。這是相當困難卻又必須做出的重要政策,否則,中國的房地產將是市場與行政的交界線中牽扯不清。
政府下決心拆除房地產產業的投資根基,通過大力推進保障型住房可以解決部分住房難題。但投入之少使得依靠保障型住房與限價房穩定房價的做法幾乎不可能實現,預算投入68億元,比去年增加了17億元,增長了25%,比例很大,但絕對數太低,與去年5.1萬億的財政收入完全不匹配,這只能說明以往投入少到可笑,而絕不能證明目前投入已經過多,實際上,這些投入遠遠不能滿足低收入階層的住房所需。
本輪調控的另一個特點卻被有意忽略,那就是,政府下決心禁止市場將土地與樓市作為投資項目。本輪調控以來頒布數十道政策,核心只有一個,就是抑制房價過快增長,使房地產價格恢復平穩,制止將房地產作為投資人民幣資產的項目,成為重中之重。看來有關方面已經認識到,僅靠增加中小套型住房供應根本解決不了供需不平衡與成本收益不平衡問題,必須使剝離出住房的投資功能,纔有可能抑制房價。
政府采用的是資金擠壓術。主要表現方式是,控制以房地產為主的抵押信貸,嚴控二套房貸從去年以來,以大型國有控股金融機構到目前的民生、光大、招行3家銀行已嚴令抬高二套房貸購房門檻。
國務院在2008年工作要點中,明確指示要打擊炒樓活動。中央政府首次以嚴厲的措辭,指責樓市炒家擾亂市場,助長樓市泡沫,加劇金融風險。更重要的是,國務院明確指令國家發改委牽頭,住房與城鄉建設部等配合,采取措施,打擊炒樓活動,4月3日,新組建的住房和城鄉建設部接受的最新任務是,嚴打炒房炒地等違法違規行為。原定於3月28日在港交所掛牌的恆大地產最終折戟,隨後證監會表態,對募集資金用於囤積土地、房源或手於購買開發用地搶救無效的IPO,將不予核准。這讓40餘家排隊等待IPO的房地產企業感到絕望。
房地產商在政府的現金榨汁機下顫抖,普遍生存困難。
根據陸續公布的上市房企年報,每股現金流出現了巨額負數:保利地產-7.65元、招商地產-4.74元,金地集團-7.52元等。據統計,42家A股房地產上市公司2007年的經營活動產生的現金流量淨額為-365.99億元。四大開發商2007年的存貨周轉率也是歷年來的最低值。萬科的年度存貨周轉率只有0.42,5年來持續下降。金地集團的年度存貨周轉率為0.31,保利的存貨周轉率只有0.25,招商地產的更是低至0.16。由於項目建設周期一般為2-3年,按照存貨在2.5年內銷售並回籠資金計算,存貨周轉率應該不低於0.4,但是這幾大開發商中,只有萬科的存貨周轉率稍高於0.4。這說明以往房地產商以土地儲備代替現金的生存模式,一旦市場冰凍期到來,脆弱的資金鏈受到嚴厲考驗。
上市受挫的恆大地產的資金鏈條就非常典型,據公開數據顯示,恆大地產過去一年裡屢成地王,儲地暴增8倍到4580萬平方米;而截至今年1月,恆大未償還銀行貸款及其他借款總額超過111億元,且不包括向機構投資者融得的10億美元資金。早在去年9月,恆大地產資產負債率就高達95%以上。
同樣頭疼的還有寄生在賣地財政上的地方政府,他們的預算外收入可能銳減。去年年底北京就有兩幅地塊流標,而其他地方政府也放慢了土地拍賣步伐,國土部最新通知亦稱,今年起對土地價格的監測城市將從50個擴大至105個。稅源增長不快的地方政府將如何應對財政收入下降的挑戰?西部某地塊幾年之間地價上漲20倍的噬血模式如何變革?
現金為王而不是土地為王,導致開發商的生存模式發生新一輪變遷。類似萬科這樣的企業提前一步收到了現金為王的信號,從去年開始就降價銷售,大房地產商手中大約都擁有一份各公司現金流的狀況,對於哪家公司資金鏈緊崩成為流血的獵物,可能成為下一個順馳心裡一清二楚。於是,各家開始比拼融資與營銷實力,爭取成為獵食者而不是成為不幸的被獵者。
恆大正積極轉戰私募融資,同時啟動了一個500億的年度銷售計劃,為此廣州等多個樓盤正批量降價處理。越來越多的房地產商降低贏利預期,以爭取回籠更多的資金,金地集團負責人表示:『會考慮做價格的調整,來加快銷售速度。』
行業政策的出臺,絕不可能是為了對該行業實行一劍封喉的必殺術,而是為了該行業實現優勝劣汰的健康發展。那些只能適應市場高峰期不顧風險控制的弱勢企業將會在這一輪新的洗牌過程中倒下去,潘石屹的『百日劇變』說提醒了我們一個時間節點,許多房地產企業會在今年年中被淘汰出局,謝國忠這次預言可能成真,甚至房地產的洗牌比謝國忠所說的更加慘烈,全國6萬多家最終會有三分之二退出舞臺。
需要提醒的是,過度的現金擠壓術不是好事,截至2007年12月末,上海中資商業銀行房地產貸款佔各項貸款的比重為32.2%,銀行信貸資源進一步向房地產業聚集,銀行風險逐漸顯露。
如果連風險控制能力強的公司都無法生存,都中國的房地產市場就會成為抄底資金的囊中物。我們需要的是一個健康的市場,而不是在行政、現金、道德的三重擠壓下萎靡不振的房地產市場,鑒於我國城市化的進程需要進一步加快,因此,房地產市場需要大力發展;第二,購房者不要奢望房價會出現雪崩性下挫,從五花八門的信息發布單位的統計數據中,我們大致可以得出如下結論,在國際化程度不高的城市,一旦臨時炒作資金回抽,房價可能出現深幅下挫,而在北京與上海等城市,尤其是這些城市的中心地段的高樓樓盤,則無大幅下跌可能,在一些資金流入的綜合開發區,房價也未能下挫。總而言之,房地產市場進入現金為王、並購重組的戰國時代時代,產業生存鏈接突變,各地房價漲跌互現。
本輪房地產調控有得有失:所謂得,是初步劃分了市場與政府公共產品的邊界;所謂失,是在一些具體舉措上有矯枉過正之嫌,使得一些具有優質基因的公司同遭池魚之災,並且將房地產市場的亂象歸咎於開發商的道德缺失,而不是檢討初期規劃的不科學與不完善。經過兩到三年的調整,房地產市場將重新走上正軌。政策也將適時調整,否則,房地產市場會成為金融風險的導火索,也將成為人民幣資產的估值低窪區,形成外資擠壓內資、或者內外資勾結佔據市場的態勢。
與股市一樣,樓市也是政策市,因此,各方非常迷信政府的行政力量。最終,市場規律會佔據上風。新一輪變局之後,如果仍然不能劃清公共產品與市場產品的分區,那麼,變革就是失敗的。
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