本周(4.7-4.13),我們繼續對京、津、深、滬、漢、渝六市的商品房銷售數據進行了跟蹤、統計和分析,綜合來看,樓市比上周略有好轉,但仍然疲軟:
北京:供應大增,銷量未現反彈,房價總體略有揚昇
本周,北京新批住宅期房(含別墅)面積比上周大幅增加271.6%。成交趨穩,商品期房網上簽約面積環比上周增加0.7%,但住宅期房網上簽約套數減少了7.7%,簽約面積環比減少1.2%,成交量在上周大幅回落後,本周未能出現反彈,表明本周北京樓市仍顯清淡。價格方面,除外城區結構性下跌外,總體略有上揚。
天津:銷量略有彈昇,價格平穩
天津商品住宅成交量在上周出現大幅回落後,出現小幅反彈,比上周略有好轉,成交套數、面積分別比上周增加4.55%和9.92%,除近郊四區外,各區的成交量均有不同程度的上昇。商品住宅成交均價環比上周微跌0.26%,價格總體呈平穩態勢
深圳:供應增加、銷售仍疲軟,價格結構性上揚
本周,深圳供應大幅增加,新批准住宅入市套數、面積比上周分別增加171.7%和234.7%。全市商品住宅總成交套數比上周增長0.51%,總成交面積減少2.86%,總成交金額增長8.96%。繼上周成交量大幅下滑後,本周雖止跌回穩,但仍在低位徘徊,表明市場依然疲軟。商品房成交均價13672元/平方米,環比上漲12.2%。
上海:住宅成交量小幅回昇,價格繼續上揚
本周,上海商品房成交面積、套數分別比上周減少5.3%和0.03%,樓市成交量在上周大幅回落後,本周仍在低位運行,但商品住宅成交出現小幅回昇,成交面積、套數較上周微增0.9%和2.9%。各區商品住宅成交價格繼續呈現普漲態勢,另外,內環以內成交量的佔比持續提高,也在本周繼續拉動了全市商品住宅均價的上揚。
武漢:成交量強勁反彈,房價小幅下跌
本周,武漢房成交量強勁反彈,成交套數和面積分別較上周增加83%、62.4%。
商品房成交均價比上周小幅下跌2.12%。
重慶:銷量大幅反彈、房價小幅下跌
本周,重慶新批商品房預售面積較上周減少16.4%,其中新批商品住宅預售面積比上周減少12.41%。商品房銷量大增,成交面積達到近8周的最高水平。主城區成交商品房套數、面積分別比上周增加了33.6%和34.4%;成交均價下跌4.69%。
重點城市銷售數據分析
北京:供應大幅增加,銷量未現反彈,房價總體略有揚昇
本周(4.7-4.13),北京共有16個項目批准入市,其中9個住宅、4個別墅、1個綜合及2個商業項目。主要分布在豐臺、朝陽、昌平、石景山、順義、大興和東城7個區,住宅期房(含別墅)的供應比上周大幅增加,新批上市面積增長了271.6%。
成交趨穩,期房網上簽約1319套,環比上周增加2.6%,成交面積14.02萬平方米,環比增加0.7%;其中住宅期房網上簽約994套,環比減少7.7%,簽約面積12.36萬平方米,環比減少1.2%。成交量在上周大幅回落後,本周未能出現反彈,表明本周北京樓市仍然不夠暢旺。
價格方面:內城區為24292元/平方米,環比上漲7.53%;近郊11466元/平方米,環比上揚31.98%;遠郊6491元/平方米,環比上揚6.7%;外城區14840元/平方米,環比下跌18.98%。除外城區結構性下跌外,北京本周房價總體上略有上揚。
天津:銷量略有彈昇,價格平穩
天津商品住宅成交量在上周出現大幅回落後,本周出現小幅反彈,成交1012套,比上周增加4.55%,成交面積10.72萬平方米,比上周增加9.92%,除近郊四區外,各區的成交量均有不同程度的上昇。數據顯示,本周天津樓市比上周略有好轉。
本周,天津商品住宅成交均價為6785元/平方米,環比上周微跌0.26%。從各區情況看,商品住宅成交均價雖然各有漲跌,但大部分區域波動幅度較小,價格總體呈平穩態勢。
深圳:供應大幅增加、銷售依然疲軟,價格結構性上揚
本周,深圳供應大幅增加,共有2個新盤、750套/5.79萬平方米住宅入市,套數環比上周增加171.7%,面積增加234.7%。入市新盤分別為南山的鼎太風華,供應了606套/4.31萬平方米住宅,以及龍崗的龍光君悅龍庭,提供了144套/1.48萬平方米住宅。
本周全市商品住宅總成交套數為594套,環比增長0.51%;總成交面積5.11萬平方米,環比減少2.86%;總成交金額6.98億元,環比增長8.96%。繼上周成交量大幅下滑後,本周雖然止跌回穩,但仍在低位徘徊,表明市場依然疲軟。
本周深圳商品房成交均價13672元/平方米,環比上漲12.2%。從分區來看,鹽田漲幅最大,為48%,龍崗、羅湖、寶安也有不同程度的上漲,主要是已售樓盤檔次比上周高所導致;南山,由於成交的主力樓盤——桑泰丹華園(三期)推出了100 套單位降價促銷,導致該區本周成交均價走低。
本周,上海商品房成交面積為31.76萬平方米,較上周減少5.3%,商品房成交套數3222套,較上周減少0.03%,樓市成交量在上周大幅回落後,本周仍在低位運行。其中,商品住宅成交小幅回昇,成交面積為25.5萬平方米,較上周微增0.9%,成交套數為2438套,較上周微增2.9%。
本周上海各區商品住宅成交價格繼續呈現出普漲態勢,特別是內環以內的成交佔比較上周繼續提高,拉動了全市商品住宅成交均價明顯上揚,本周上海商品住宅成交均價達到10373元/平方米,環比上周上漲5.36%。
武漢:成交量強勁反彈,房價小幅下跌
本周,武漢房成交量強勁反彈,成交1065套、9.08萬平方米,成交套數和面積分別較上周增加83%、62.4%。商品房成交均價小幅下跌,為5628元/平方米,環比上周小幅下跌2.12%。
重慶:銷量大幅反彈、房價小幅下跌
本周,重慶新批商品房預售面積25.84萬平方米,較上周減少16.4%,其中新批商品住宅預售面積23.98萬平方米,環比上周減少12.41%。
本周重慶商品房銷量大增,成交面積達到近8周的最高水平。主城區共成交商品房2620套,環比增加33.6%,成交面積24.52萬平方米,環比增加34.4%;成交均價為4040元,環比下跌4.69%。
本周重大事項點評及政策回顧
土地接連流拍,深圳樓市寒意難去
繼4月7日深圳拍賣五塊居住用地流拍了四塊後,11日下午,深圳土地交易中心掛牌出讓3塊土地再現流拍,3塊地中只有一塊地以樓面地價1149元/平方米成交。自此,深圳一周內總共流拍6塊土地,總流拍建築面積逾100萬平方米。
深圳土地再度流拍,反映出當前深圳樓市寒意仍然較濃,我們堅持上周報告——《銷量下滑,觀望抬頭》中的觀點,認為:一、目前的金融政策以及整體的經濟走勢,以及市場不明朗等因素是地塊受冷落的主因,頻頻流拍,除了開發商對行業依然缺乏信心、不樂意參與,也有銀根緊縮的相關效應——一些開發商資金周轉緊張,沒有能力參與競拍,而有實力的,也無暇顧及拓展新地塊,都在忙於盤活已有的土地;二、地價指導樓價,土地頻頻流拍,深圳樓市今年將難以轉暖;三、近期大量土地拍賣出現流拍問題,將意味著未來的房地產市場或許會因此而出現較大的供給缺口。
稅收新政出臺,將加重房企資金壓力
4月16日上午,國家稅務總局網站公布了《關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》(以下簡稱『通知』),對房地產開發企業所得稅預繳問題做出了明確規定,對住宅(非經濟適用房)的預售收入,省級地區按預計利潤率不低於20%、地級市及郊區按不低於15%、其他地區則按不低於10%的標准預繳企業所得稅;經濟適用房開發項目按不低於3%的標准預繳企業所得稅。《通知》於2008年1月1日起執行,但已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業,從二季度起按本通知執行。《通知》指出,房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的,對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額,計入利潤總額預繳,開發產品完工、結算計稅成本後再按實際利潤進行調整。
我們認為,此條政策對房地產企業將產生一定的負面影響:由於此前房地產企業預繳所得稅參照的利潤率最高一般為15%,因此一些位於直轄市及計劃單列市的房地產項目,在此條稅收新政出臺後,在預售至結轉為收入之前,因為暫定稅負的加大,而加重項目開發的資金壓力。