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目前天津市場主要的開發商包括萬科、富力、招商、金地等。從我們調研的總體情況而言,相關開發商對今年的天津市場還是寄予比較高的期望。
我們的態度要相對謹慎一些,除了考慮到土地供應量增大、自住型需求難以支橕市場全面上漲之外,從具體的項目來看,我們也認為開發商的銷售壓力比較大,這主要體現在兩個方面,一是開發商相鄰項目之間的直接競爭,如富力灣和萬科假日風景(價格戶型熱評),萬通新城國際(價格戶型熱評)和萬科金域藍灣(價格戶型熱評);二是開發商自己和自己的競爭,例如東麗湖萬科城(價格戶型熱評)20萬方的年銷售目標、萬通新城國際10餘萬方的銷售目標。
萬科:全面布局,領跑天津
天津萬科經過十餘年的經營,已經佔據天津市場份額第一的位置,其產品不論是在類型分布還是在地域分布上都已經較其他開發商更為齊全,並且通過『水晶城』等經典項目的運作,萬科已經成為天津市場的知名品牌。與其他開發商相比,萬科具有一定的先發優勢,未來仍有望繼續領跑天津市場。
萬科今年在天津的銷售項目將會增加到10個左右,其中,老項目包括濱海新區的濱海新城、金域藍灣,環城四區的東麗湖萬科城(東麗區)、假日風景(西青區),中心六區的金色家園(南開區),假日風景和金色家園將於今年清盤。今年可能新上市的項目還有霞光道5號(或用名:寧發花園)、金奧國際、朗潤園、魅力之城。
天津萬科07年市場佔有率達5.1%,居第一位,其銷售業績的取得更多是通過銷售量的上昇而非售價的上漲,充分體現了萬科快速周轉的策略。08年天津萬科計劃銷售金額為60億,相應的市場佔有率將提高到7%左右。
我們認為這個目標的實現,一是要看東麗湖萬科城、假日風景和金域藍灣的銷售情況,一是要看幾個新上市項目的銷售情況。其中,東麗湖萬科城今年的銷售面積目標超過20萬方,而假日風景和金域藍灣分別直面富力和萬通的近距離競爭,銷售壓力不小。
東麗湖萬科城
項目位於天津市區及濱海城區之間,未來發展將得益於天津市政府制定的工業布局重心戰略東移規劃思路。項目南臨東麗湖、北至東麗之光大道,西臨湖堤路,幾乎佔據了東麗湖整個北岸。項目整體將分7期延項目主體交通乾道向東開發,未來幾年內將建設成為一個功能齊全、科學合理的綜合性社區,集居住、工作、運動、商業、教育、娛樂、休閑、會議度假等功能於一體的可持續性發展社區。
萬科金色家園
項目位於天津市南開區長江道與向陽道交口,距中環線(紅旗路)1公裡,距外環線3公裡左右。項目總佔地面積為5.8萬平方米,建築面積約10.5萬平方米,由南側的商業區和北側的住宅區組成,容積率僅為1.8,是南開區域內少見的中低密度住宅區。該項目剩餘可售面積約10萬方,前期均價11000元/方。
假日風景
假日風景是萬科集團在天津開發的第六個住宅項目,也是萬科集團與招商地產合作的第一個項目。項目地處天津市正式啟動的首個衛星城——西部新城的核心位置。項目佔地23萬平方米,總建築面積30萬平方米,容積率1.3,目前售價約7500元/方。
濱海新城
該項目由天津萬科與天津濱海快速交通發展有限公司通過戰略合作共同打造。項目總用地面積約6.2萬㎡,總建築面積32萬㎡,分東西兩區開發,目前售價約11000元/方。按照雙方的協議,對於濱海新城西區部分,濱海快速公司依然是項目西區的開發商,整體負責項目開發工作;天津萬科作為項目運營商,直接參與項目的工程管理、銷售服務、售後服務等工作。
金域藍灣
項目位於濱海新區的泰達時尚廣場內,是萬科進入濱海的首個項目。售價約11500元/方。地理位置是該項目最大的賣點。泰達廣場位於開發區東北部,CBD東進的核心位置,是國內目前僅有的多功能綜合體,未來將是濱海新區的核心居住和商業區。
霞光道5號
即原『寧發花園』,是萬科在天津最高端的產品,地理位置優越,毗鄰水上公園,該區域是天津傳統的富人區。項目以聯排別墅為主,預計售價至少在1000萬元/套,目前銷售情況十分看好。
招商地產:低調蟄伏,高端定位
招商地產進入天津已有3年,除與萬科合作假日風景之外,直至今年3月纔高調亮相天津市場,並推出兩個高端項目——鑽石山項目和西康路36號項目。繼這兩個項目之後,天津也將逐漸成為招商地產全國化戰略的投資重點。
鑽石山
鑽石山項目緊鄰天津奧體中心,規劃建面31萬方,主要為聯排別墅和超高層建築,首期將於今年6月開盤,目前尚未定價。該項目將被打造為奧體水上板塊的國際化居住社區,其設計以『大疏大密』為特點,既充分考慮奧體『水滴』整體建築景觀要求,有退讓的進行聯排別墅設計,又兼顧衛津南路作為城市乾道對立面的要求進行了超高層設計。
西康路36號
雖然招商地產的西康路36號項目尚未上市,但由於其地理位置的特殊性和項目本身的高端定位已引起天津市場的充分關注。該項目緊鄰天津著名的五大道地區,參照了五大道的英式傳統,選取唐寧街10號地的喬治亞風格為范本,並充分保留了該地塊的百餘株大樹。該項目共16幢獨棟別墅,預計今年上市,目前尚未定價。
金地集團:逐步拓展,由淺及深
金地集團2005年進入天津,目前在售的項目為格林世界,公司去年以22.66億元拍下國際廣場地塊,由此,公司在天津的拓展由淺及深,產品線逐步延長,由住宅擴大到住宅兼商業,區域也由外環向中心區域和主乾道方向拓展。預計公司將會繼續加大渤海地區的投資力度,而天津也將成為金地集團渤海擴張的重點城市。
格林世界
格林世界項目由公司於05年初獲得,佔地556畝,位於津南區大沽南路延長線與外環線交口,毗鄰地鐵雙林站,是天津城市發展的主軸帶,被國務院體改辦列為全國小城鎮建設示范區。目前在售為小高層和洋房,小高層均價7000元/平米,洋房均價8000元/平米,目前共約10萬方可售儲備。
國際廣場
該項目由公司於07年8月拍得,位於天津市河東區東南半環快速路與外環之間,緊鄰連接天津市區與濱海新區的主乾道津塘路。佔地面積17.9萬方,規劃建築面積33.3萬方,拍賣價款22.67億元。項目分為住宅和商業金融兩部分,容積率內建築面積分別為24.1和9.1萬方。
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