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雖然相對平穩,但天津市場與一線城市的聯動越來越明顯,在緊縮期同樣難以避免調整。開發商今年的銷售壓力較大,投資者需要充分跟蹤項目銷售情況。
前者是中心城區飽和後市場外擴的必然趨勢,因此也是大多數自住型購房者的置業之地,其發展比較穩定,整體開發能力和物業管理能力是該區域內決定房開商競爭勝負的關鍵;後者的發展則更多受到開發區政策及其落實情況的影響,從調研的情況來看,我們估計該區域內投資性購房比例較大,目前入住的客戶很少,當前的房價更多是在反映預期。因此,購房者最挑剔的是樓盤在開發區的地理位置,兼之開發區面積有限,未來可供出讓的優質地塊不多,由此推論,拿地能力將是該區域內競爭力最重要的體現。
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市場回顧2007年,天津市場保持了04年以來的慣性發展態勢,一方面,住宅市場成交量放大,眾多外地開發商進津拿地、投資,給市場發展提供了較多的資金支持;另一方面,土地供應渠道逐漸走向正軌化和市場化,並首次將遠郊區縣的土地供應納入全市統一管理。
天津所轄區縣較多,為便於分析,我們可以將其分為四個板塊:中心六區、環城四區、濱海新區和遠郊區縣。經過實地調研和整理相關數據,我們認為天津房地產市場主要的特點有:
第一,從住宅和土地兩個市場的情況來看,天津房地產市場發展進程較一線城市落後一個節拍,主要表現在住宅市場的成交量還集中在中心區域(中心六區、環城四區),而07年的土地出讓也以環城四區所佔比例最大。而上海的環線以內、深圳的關內等中心區域,可供應土地已經很少,房價也因此而高企。
第二,隨著經濟發展,天津房地產市場必然也將呈現重心外移的趨勢,這一點已經在07年的土地成交情況上有所顯現。07年全年,中心六區成交土地面積僅佔全市成交總面積的2%。同時,環城四區在地價漲幅和成交面積兩項數據上均列全市第一。這意味著隨著中心六區供應量的萎縮,環城四區將成為未來天津房地產開發商競爭的主戰場,較早布局該區域的公司將享有管理、市場上的先發優勢和成本優勢。
第三,濱海新區將隨著各項開發政策的落實而成為環渤海經濟增長的動力源。濱海新區06、07年的土地拍賣的平均樓面地價僅為1179和1335元/平方,06年以前的地價顯然更低。而目前在開發區中心區域的項目均價破萬,雖然就目前開發區的配套建設和人氣來看,房價可能透支預期的程度較高,但即使以目前的價位計算,開發商的利潤也十分可觀。
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