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截止第一季度,領跌的萬科實現過百億的銷售;堅持品質與產品至上的保利繼續在維持原訂價格基礎上的67%的成交漲幅;統計數字提供的漲幅接近兩位數^不僅如此,上海高檔住宅新增項目環比漲幅27%,北京二手市場持續回暖,並呈現量價齊昇局面.東莞一地跌破萬元的房子實際分布在中心城區的不到三分之一,上海年初跌破萬元後不到一周即回調,並且該統計數字包括了存量項目。
預計四月至五月將維持小額漲幅條件下實現成交回暖。
那麼,有哪些原因直接導致樓市回光反照後仍然堅挺,漲勢依舊呢?個性原因如結構調整效應存在不應期\投資向二三線城市流動\本地需求結束部分觀望釋放的購買力等外,有以下幾點剛性原因,足以支持上述結論性判斷。
1、資本集中也就是洗牌提前,但由於整體上,需求量遠大於供應量,基於這一總體格局,一般開發商都會做出樓市仍然會有較長時期的掘金時間,輕易不言棄是他們的總體考慮.正是這種人多地少影響下的長期利好,開發商會謀求生存下來再圖發展,因而他們做出了長期存在的一些動作:
一類是中小型開發商的集合形成張力,包括尋求上下游供應鏈與橫向聯合,壯大一線開發實力以及整個生產鏈,產生成本平衡點,取得在售項目的價格優勢以抗衡不斷競爭激烈的市場與從緊的管制政策.
二類是委身於品牌開發商及投資集團,以持有的資本包括存量地存量房等重估後改組公司,壯大品牌與實力.由於重估價標准中的市場價目前還沒有下跌太多或看漲趨勢有一定基礎,選擇進入大家庭是有意義的.這方面萬科進入成都,萬通與泰達的聯合都產生了明顯的進入成本效應.
無論哪一類收購與反收購,並聯或合並,都將使開發個體的實力大增,存量資本質量得到優化,也能夠應付政府開征閑置用地增值費用的管制.
在有成本優勢與存量優勢的條件下,價格固然有很大的彈性,但由於實力的增強以及資本結構的優化,穩定並適當上漲將是其主要價值取向.
2、剛性需求目前實現的消費,從武漢等二線城市看,本地自住改善性消費佔主流,但為什麼這些消費會在房價處於混亂狀態下發生呢?有這麼幾個原因.
其一,每個城市在強調城市建設的同時更加注重經濟內涵的擴張.而經濟內涵的擴張帶來的是人纔的集中,企業的集中,產業鏈的集中,因而會新增有購買力的自住性置業需求.
其二,每個城市在進行城市化並圍繞長遠規劃進行發展的條件下,均首先選取的是交通昇級與適當的規劃調整,這會擴大購買半徑,擴大潛在需求向現實需求轉變的群體,再加上部分產品結構性調整,因而能夠形成局部的買方市場,價格自然會略有生長.
通脹下還有部分剛性需求屬儲蓄性購買,因為物價上漲以及生活成本上昇,股市及其他投資市場除國債類外,其他都有昇跌,唯一暫時保持旺勢的還是不動產,這上一部分前期屬投資性消費與投機性消費的客戶轉而進化為儲蓄性需求,他們並不期望通過轉手交易獲利,而是圖個保值增值,稀釋通脹與負利率作用.
3、城際置業與進城置業為主導的投資性消費政策能限制的投資性消費,是一種多套持有並且本地消費那種,但由於各地發展不平衡,房價差異甚大,所以流動性消費不可避免.
當前促進了各地房價回漲的主要投資性消費是城際置業與進城置業.
城際置業表現為兩個方面,一是隨著城市擴容進行了臥城置業,二是城市群中部分消費流向周邊城市,而周邊城市的優質購買力流向主城或中心城市.這方面的需求非常強勁的一個支持性證據就是城市間的合作與聯動消化了城市間的某些商務成本,如通信一體化\交通圈的全方位輻射\中心城市的主產業將生產基地外遷等,促進了置業在城際間快速流動.
進城置業同樣有助漲房價的基因.因為選擇進城的一族,一般而言,主要是一些事業或生意先進城,經過多年滾打後產生進城置業,這部分的購買力強於土著階層的中低消費者.而農村城鎮化趨勢導致部分非務農階層加速向中小城鎮遷居,他們可能通過在較發達生產力地區務工,回到生發地置業,中西部四線城市房價上漲幅度遠大於全國平均數就是一個例證.
4、中高檔供應緊縮固然在北京上海等地,中高檔供應總量在一段時間出現供過於求,但在結構政策嚴格執行,購買力適當下浮的條件下,開發商會曲線捂盤,誰都會認識到,隨著結構控制政策的深入執行,舒適結構的中大戶型與中高檔產品都將獲得理想的銷售回報.比如上海,真正中局支持的房價來自於中高檔消費而不是普通消費,尤其是帶有中心主城功能的城市,如上海是金融中心,廣州是全中國的掘金地與開放口岸,北京則成為多中心,這些都會產生新晉富裕階層,他們有條件進入中高檔商品房市場並且不是價格型客戶,而經過幾年的調控與摸爬滾打,產品差異化與定位精細化業已進入到較新的層面,足以形成分區域的供應優勢.
而同期各地的情形表明,目前穩定樓市並證明樓市回暖的現實消費,有一半來自於中高檔消費.現在的樓市如同織布的紡梭,中間緊兩頭大,也就是說高檔與低檔消費強勁而中間型產品需求供過於求,反映到數字化的房價,自然不斷上昇.
5、普通需求的總價稀釋我們注意一下各地產品的變化,一線城市的新增供應,為了應付政策性控制,做出了相當數量的小戶型及可拆拼戶型.這種產品的特點反映在銷售上就是:為消費者減低了總價及首付壓力,然而單價卻會較之原來有更大的上漲.
武漢寶安開發的一個學區項目,周邊售價是六千,但該項目供應的產品為60-90創意三房,實際就是非常緊湊的小三房,傳統兩室半那種,銷售單價調出周邊同品質同地段項目約六百元,計量裝修的話實際差距更大.
為什麼普通需求總價稀釋帶來房價反而上漲呢?這與目前發生的需求類型有關.剛性需求極容易在這種產品類型上發生,城際及進城置業性投資也看好這類比較總價優勢的產品.從而進入統計的均價反而會持續上揚.
6\投資與儲蓄雙向拉動.
看看老百姓手中還有多少錢?2005年是14萬個億,2006年是16萬個億,2007年是17萬個億,還不包括游離性資金.
持續的負利率會導致這些儲蓄向投資轉化,從而拉動需求,買漲不買跌及羊群效應,成就了區域房市依然是賣方市場.
而從生產力投資的內容來看,每個城市都圍繞結構調整與提純發展速度的內涵做文章,除了實業投資,更多為市政建設,這些激進的市政建設一方面會拉昇房價,另一方面實際產生城市新貴,增強高檔商品房的需求量.無論哪一種方面的情形都會助漲或讓房價維持高位而不至劇跌或持續下降.
7\新一輪城市化新一輪城市化將圍繞兩個方面進行,一是經濟體質的城市化,即形成有經濟基礎的城市化,二是城市化進展到一定階段後的城市功能裂變,主城提供的廣闊的商業空間,臥城與副中心區域提供的是次優的置業集中區.這兩種城市化會帶來同樣的結果,那就是伴隨城市化進行,產生快於版圖城市化的人口城市化,增強剛性需求量,並沈淀於副中心地段與臥城,讓城市的夾層房價也獲得穩定的漲勢.
新一輪城市化速度也快於往年,年均千分之一的遞增率是過去,按照如今高速交通的發展\農村生產力的釋放\經濟互動增強\產業集中度提高\勞動密集型企業逐步昇級,城市化的速率將更大更強.
8\城市空心化城市空心化將成為下一個一年影響樓市的一個戰略性要點.按照發達國家的經驗,人均GDP過萬的地區或城市,城市空心化就將快速凝結.而目前人均數字超過這一標准的城市有33個,佔統計對象中的大中城市約一半.
目前較為先進的開發商已經進駐天王山,象碧桂園(查看地圖)進入咸寧蔡甸,著眼打造休閑/商務/酒店/居住/度假綜合體,實際就是造城的開發模式,以低地價規模效應來成就未來城(查看地圖)市的第四極,既有利於經濟發展,也促進置業發生質變.
總體而言,城市空心化在帶來城市功能發生變革的同時,也生成了相當數量的投資需求,從而從周邊到中心,與中心地段因為稀缺性致高房價,共同成就一種內外夾擊之勢,反映到房價統計數字方面依然是不斷上漲.
城市空心化還通過土地經營的概念來影響未來的房價.
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