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近日,中原地產開展了一項購房者需求調查,數據顯示,46.5%的購房者認為房價應該在4000元/㎡,是其能接受的心理價位,而去年10月的調查表明人們普通認同的心理價位是6000元/㎡,同時,50.6%的人預期房價會繼續下降。
據了解,該調查方式采取問卷調研的方式,並進行配額抽樣,對符合條件的潛在消費者進行問卷調研,共收回問卷200份,應該具有一定的代表性。
消費者心理承受價位回落調查數據顯示,消費者能接受的均價4000元/㎡左右佔據了46.5%,而從城區和鎮區消費者能接受的房價比較來看,其中鎮區接受4000元/㎡以下的較多,城區接受4000~5000元/㎡的較多,兩者基本差距不大。中原地產研究部認為,消費者能接受的房價基本反映了對房價的預期,購房者心理承受房價在這一輪的樓市下降中快速回落,因為2007年10月份他們也做過類似調查,結果表明47%的人能接受的心理價位高達6000元/㎡。
對東莞消費者購房影響最大的因素是房價,品牌的影響度最低。其中選擇房價因素的佔了75%,然後依次為地段、戶型、小區生活及公共配套、園林及環境,物管和品牌的影響最低。但中原地產也認為,隨著東莞樓市的發展,小區園林及環境和小區的生活及公共配套會越來越受到重視。
同時,東莞人買房需求受區域限制明顯。選擇在城區購房的佔據46.3%,在本鎮購房的佔36.7%,而願意到周邊鎮區購房的,僅佔16.9%,可以看出東莞房地產市場需求的地域特征比較明顯,開發商能否抓住本地主力需求仍然是銷售的關鍵。
購房需求依然旺盛調查數據顯示,預期房價繼續下降的達到了50.6%,而從消費者預期房價的昇降幅度來看,47.4%的人認為會下降10%以上。
短期觀望氣氛雖濃重,但市場潛在需求依然旺盛。調查顯示,有購房計劃的佔據67.3%,其中一年內有購房計劃的佔據4成多,看形勢而定的佔據3成,而不考慮買房的只有1.7%。
從各類營銷方式中,消費者最感興趣的降價方式74%的人選擇了直接降價,相比其他變相降價,消費者傾向直接降價,這也應當是房價順勢而為的直接表現。業內人士認為,東莞房價持續下跌預期在4月仍然會十分強烈,東莞市場觀望氣氛濃重,因此新推樓盤應該在上市時價格一步到位,避免持續下降。
消費者普遍認為購買第二套房提高首付和利率對購房影響最大,佔54.8%,這些人的購房目的主要以換房和改善居住環境為主,而銀行貸款審批制度更加嚴格和東莞取消購房入戶對購房影響力則不大,分別只有一成左右購房者選擇這兩個因素。
自住型買房佔據絕對位置調查數據顯示,42%的消費者目前無房,並考慮買房為自住,39%已有商品房的買房為改善居住環境和給父母或子女居住需要買房,已有兩套房及以上住房為投資買房的只有2成左右。
這表明市場已經以自住需求為主體,以自住需求為主導的同時,消費者也普遍認同的觀點是以自住需求為主的市場,更有利於房地產的長遠發展;經濟的發展、收入的提高,也是房地產市場長遠可以發展的保證;同時城市化發展進程的加快以及東莞與廣州、深圳的聯系也將會促進東莞房地產市場的發展;隨著東莞保障性住房建設的增多,消費者選擇增多,將促使東莞房地產更合理發展。
而市場投資性需求呈現兩種派別,一種是一年內投資,目前房地產市場的調整,市場的低價樓盤屢屢出現,投資回報率已經比較高可以投資,另一種投資則處於觀望,對市場的不明朗沒有做出選擇。
觀點新上市樓盤價格應順勢降低業內人士認為,東莞樓市已經形成了自住需求旺盛的買方為主導市場,一方面短期市場觀望氣氛濃重,市場頻頻出現較低價入市樓盤,帶動購房人氣,而這種人氣並沒有在一個不成熟的東莞房地產市場中延續,而是在一輪又一輪的低價房中成就了消費者,致使消費者在市場的帶動下預期逐漸走低,開發商在被動中制定房價,表現為房價順勢而為。
另一方面消費者購房影響最大的因素是房價,預期房價下降的消費者達到一半以上,在需求疲軟,預期下降的房地產市場中,房價應該根據市場而定以此挽回需求纔符合市場規律,因此只有順勢降低房價,盡快達到消費者的心理預期價位,抓住消費者需求特征,纔能快速回籠資金,同時房價也會隨著需求的變化而止住走低的趨勢。
提高房產附加值是關鍵開發商的目標依然是努力實現收益最大化,對於任何商品而言,收益要最大化,第一要求價格最大化,第二要求附加價值最大化。在目前房地產市場需求疲軟的環境下,價格已容不得虛假,應根據市場需求而定,此時提高產品的附加價值成為目前市場需求轉變關鍵,也是收益最大化關鍵。
調查數據顯示,附加價值中影響消費者最大的是戶型,然後依次是小區生活及公共配套、園林及環境、物管、品牌,可以看出消費者對物管和品牌影響度較低。在自住需求為主的市場,購房者越來越關注自住房屋戶型的使用以及生活的品質,在買方市場中,開發商應該從消費者的切身利益出發以贏取需求。
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