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房屋買賣的雙方當事人,一方在中國,一方在美國,兩方通過電子郵件達成購房協議,可事後房屋出賣方卻反悔了。沒有白紙黑字,僅憑電子郵件,買房人能勝訴嗎?日前,上海市楊浦區人民法院就此案作出一審判決,認定電子郵件也是訂立合同的一種方式,雙方的房屋買賣合同有效。
上海市國年路某弄43號601室一套建築面積66.98平方米的房屋,是長期在美國生活的何先生和彭女士夫妻倆共有的私房,小黎從2005年起開始租住在內。2007年7月5日,小黎收到彭女士發來的一封電子郵件稱:『我和我先生經過慎重考慮,決定將房屋以人民幣75萬元的售價賣給你。如同意,請給我們發一電子郵件,就算成交。雙方不變。你們可以開始裝修。並請你在9月底前辦好貸款和過戶的准備工作。』
接到郵件後的第二天,小黎回復道:『經和家人商議,同意以75萬元的價格購買你們的房子。房款在你們回國期間給付。』雙方商定房屋買賣後,小黎對房屋進行了裝修,等著夫婦倆回國辦理房屋過戶手續。可2007年10月12日,小黎又收到彭女士的電子郵件,稱由於何先生身體健康問題能否來上海尚存疑問,且自己在上海的時間也只有18天,房屋交易手續很難短時間辦理。信中,彭女士表示無法繼續房屋買賣,願意協商補償小黎裝修費及家具定制費。
小黎於次日回復郵件稱,雙方的房屋買賣合同幾個月前已經成立,且自己已裝修房屋並添置家具;房款75萬元也已准備好,希望能順利辦妥房屋過戶手續。郵件中還提出,夫婦倆可以公證方式委托他人辦理房屋交易手續。
同年11月,彭女士將小黎告上法庭,要求終止雙方簽訂的《物業租賃協議》,小黎搬出房屋並按每月3200元支付租金至實際搬出日止;此外,還要小黎支付違約金1600元。
同年12月,小黎也將何先生和彭女士告上法庭,要求確認雙方的房屋買賣合同成立,並按75萬元房價辦理過戶手續;並表示願在辦理過戶手續前十日將房款75萬元支付給何先生和彭女士。
法院經審理認為,當事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。書面形式不僅包括合同書,還包括信件和數據電文(如電報、電話、傳真、電子數據交換和電子郵件)等可以有形地表現可載內容的形式。從雙方互發電子郵件的地址來看,彭女士發出的電子郵件為何先生姓名的拼音縮寫,從日常生活習慣而言,該郵箱應為何先生所有;且彭女士發給小黎的電子郵件中書寫有『我和我先生也經過慎重考慮』的字句,使小黎有理由相信賣房是兩被告的共同意思表示。
法院認為,雙方以電子郵件方式確認了買賣事宜後,小黎對房屋進行了裝修,何先生和彭女士在此基礎上提出不再出售房屋,違背了誠實信用原則。
法院就此判決:小黎與彭女士、何先生之間的房屋買賣合同成立;小黎向彭女士、何先生支付房款人民幣75萬元;彭女士、何先生應於小黎支付房款後十日內協助小黎辦理關於房屋的過戶手續,權利人登記為小黎。
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