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SOHO中國董事局主席潘石屹在自己的博客上發表《大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀》,這是潘石屹在一周多前拋出『百日劇變』論後,對同行再度炮轟。潘石屹還列出了萬科、首創、保利等一批上市公司的財務指標。
大部分公司速動比率小於1在一周多前,針對恆大地產的IPO失敗,潘石屹拋出『百日劇變』論,引起業界嘩然。這一次,他用自己的博客進一步解釋未來100天,房地產到底有怎樣的劇變。
『去年前年大家喜歡用土地儲備的數量衡量房地產公司的實力和規模,今天則需要做好過冬的准備,評價房地產公司的指標要隨之變化。』潘石屹在博客中說,當前對企業更應該看重的是現金量和存款量有多大,負債率有多高,以及速動比率等指標。
按照財務學的解釋,速動比率是衡量企業可以立即變現用於償還流動負債的能力。潘石屹說,SOHO中國最近認真研究了每家上市房地產公司的財務書記,從分析結果看,絕大部分上市房地產公司的速動比率都小於1。而按照通常的標准,速動比率在1?2之間比較合理。
他還列出了具體數值:萬科速動比率僅為0.4,保利地產為0.3,富力地產為0.3……在另外一份『研究成果』中,他還指出了上市房地產企業『銀行借貸和現金及現金等價物』,除了SOHO中國等少數企業外,多數房地產公司銀行借貸遠遠高於現金。
『速動比率非常低,這樣的企業資金鏈條就很緊張,難以經得起資金緊縮的風險考驗!』潘石屹說,目前地產公司普遍的情況就是,負債率高,現金和銀行存款少。
潘石屹 的『醉翁之意』去年下半年,在萬科王石提出』拐點論』時,潘石屹卻相對樂觀,為什麼短短半年後他就180度大轉彎,甚至不惜得罪同行連續『發炮』加劇市場悲觀情緒呢?
『受此影響最大的是那些前兩年過分擴張、圈地、創地王的企業。』潘石屹寫道,他對中國房地產總體仍然看好,未來幾個月的調整和變化主要發生在房地產企業之間。他還在一次演講中承認SOHO中國目前有150億現金,就是打算去收購這些公司。不難推斷,潘石屹在此時發布這些言論,意不在『酒』,具有比較強的目的性。
『中國房地產上市公司的資金鏈確實比較緊張,但這也不是最近一二年的事,一直以來都是這樣。』對於潘石屹的觀點,長城證券房地產分析師劉昆對記者說,速動比率通常不是衡量企業財務狀況最重要的指標,專業機構看得更多的還是資產負債率等。
劉昆認為,上市房企資金鏈從緊主要有銀行借貸緊縮、土地清理力度加大、銷售不暢等因素,去年很多房地產企業大部分的現金流都用在拿地上了,相比之下SOHO中國這種『空倉』的企業目前空間確實較大。但她不認為其他上市企業業績一定會面臨極大困難。因為3月起一些城市房產銷售的成交量已經開始放大,而2007年很多公司的銷售中大量是預收賬款,將計入2008年的業績。
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