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北京地產圈似乎永遠不甘寂寞和沈寂,北京地產圈的『大腕們』也似乎永遠是樓市話題的引領者。這不,就在『拐點論』、『降價風』漸漸淡出媒體視線、樓市話題趨於平靜的時候,『百日劇變』這個新鮮名詞橫空出世,業界和媒體的關注熱情再次被成功點燃。
前兩年,某地方衛視臺打造了一檔角色互換節目——《變形計》,每期兩位嘉賓互相體驗對方生活,感受對方處境的形式很受觀眾的歡迎。今年,在早春3月的北京樓市,一場『變形計』已然悄悄上演,而主角正是SOHO中國總裁潘石屹和萬科集團董事長王石這兩位聞名地產圈的『大腕』。
角色互換 王看漲、潘唱衰時間倒退回到去年12月,萬科集團董事長王石在京出席某新聞發布會上公開承認,『樓市拐點確實已經出現』。此後的近4個月時間裡,王石一方面以言論一次次地強調『拐點來了』;一方面又以旗下項目全線降價的行動證明『房價拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著』。直到今年3月20日,王石在2007年業績發布會上再次澄清『拐點論』的同時高調表示,『在經濟增長的趨勢下,從中長期來看,內地樓市依然將穩步上昇』。
就在王石不斷以言論在樓市『興風作浪』的同時,SOHO中國總裁潘石屹總是能夠與時俱進地在第一時間發表個人觀點,並一直是『無拐點論』陣營的主力辯手。尤其是年初以來,潘石屹更是多次表示,『不擔心今年房地產市場』以及『看不出房地產要出現拐點趨勢』的觀點。
而3月初,潘石屹仍然樂觀地認為,『北京樓市的春天和春天一起來了,北京房地產市場的觀望現在就結束了』。誰料僅僅過了短短幾天時間,潘石屹便在『恆大地產IPO被叫停』的刺激下,話語頗感沈重地表示,『未來百天是很多房地產公司發現劇變的百天,大部分房地產公司的財務狀況不容樂觀』。
不到半年的時間,房地產市場就是在這樣的對陣和變化中仿佛經歷了一輪宏觀調控。從『拐點』到『看漲』,從『無拐點』到『百日劇變』,王石和潘石屹不約而同地開始『倒戈』,互換陣營。而兩位地產『大腕』戲劇性地上演『變形計』,似乎也帶來了房地產市場的『倒春寒』。
變得有據漲得有理 地產企業感受『乍暖還寒』在『證監會表示地產企業IPO募資不得買地』、『恆大地產IPO被叫停』的消息傳出後,潘石屹直言,這將是中國房地產市場的一個標志性事件,今年中國房地產公司所面臨的金融環境非常困難。並表示中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應。
在上周五的網聊中,面對來自各家媒體的輪番『追問』,潘石屹表示,其提出『百日劇變』是基於三方面的原因,一是國際經濟的衰退;二是中國實行從緊的貨幣政策;三是過去兩年裡『地王』頻現,『面粉價格比面包價格還要貴』的不正常現象。
在潘石屹看來,目前國內外經濟形勢已經引起了資本市場的緊張,受此影響最大的房地產企業是那些在前兩年過分擴張、圈地、創『地王』的企業。根據潘石屹的定論,包括碧桂園、恆大地產、萬科集團等在內的『拿地高手』,將成為新一輪地產危機最直接的『受害者』。值得關注的是,SOHO中國是內地為數不多的幾家不以土地優勢成功在港上市的地產企業。
潘石屹的預言儼然將盼著『回暖』的房地產市場又一次推回了冬天,盡管其『百日劇變』的結論同王石當初拋出『拐點論』一樣遭到了業界的強烈『炮轟』。而此時的王石卻轉身丟下了『拐點』的包袱,開始看漲。在王石看來,此前的樓價回落不是大跌的先兆,內地樓市也不會如股市般從牛市轉向熊市,且從中長期來看,房價依然會穩步上昇。
無論是潘石屹的『變』,還是王石的『漲』,國內外經濟形勢以及收緊『銀根』的宏觀調控政策都是兩位地產大腕觀點中最關鍵的要素,潘石屹在其中看到了困境,而王石卻從中發現了機遇。而這一次的『寒流』,究竟是困境還是機遇,是要像大熊一樣繼續冬眠,還是要像大雁那樣飛向暖和的南方,對於所有的房地產企業都將是嚴峻的問題。
降價乃良策 早賣房子先『解套』猶記在春節期間關於『拐點論』的電視討論現場,王石手裡握著的那些數據分析令人驚嘆地發現其『有備而來』的自信。而在這場『變形計』中,潘石屹充分學習了王石以數據支橕論點的『殺手?』。
3月29日,潘石屹在網聊時拿出了一份針對19家上市房地產公司的兩組數據對比。其中一組數據顯示,包括SOHO中國、華潤、碧桂園、首創、綠城、富力等19家上市房企,除了SOHO中國、瑞安、華潤、綠城、碧桂園5家的『速動』比率比值在1和2之間外,其餘14家都小於1。在潘石屹看來,企業的速動比率,即速動資產對流動負債的比率,是衡量企業財務狀況的重要指標。如果速動比率非常低,企業的資金鏈條就很緊張,難以禁得起資金緊縮對企業帶來的風險考驗,比值在1和2之間則屬於合適狀態。
而另一組數據則顯示,除了萬科、SOHO中國、中海外、碧桂園、綠城這5家公司的現金及現金等價物為銀行借貸金額的一半以上外,其餘14家公司的現金及現金等價物都遠遠低於銀行借貸金額。潘石屹認為,這意味著大多數上市房地產公司存在負債率高,現金和銀行存款少的普遍狀況。
事實上,潘石屹所分析的地產企業資金壓力如同王石曾經形容的那樣,乃『禿子頭上的虱子,明擺著』,通過降價方式回籠資金也被其視為減輕資金壓力的良策。由此不難看出,萬科集團旗下項目全線降價的舉動,『攪局』是虛,『解套』為實。而在今年宏觀調控政策極為不明朗的情況下,誰家的房子賣得快自然也就為規避市場風險多加了一份保障,尤其是在從緊貨幣政策的大背景下。
新聞背景 證監會強調地產企業IPO募資不得買地 潘石屹坦言『百日內房地產業界將有劇變』3月20日,中國證監會發行部有關人士表示,中國證監會支持優質房地產企業通過IPO或借殼上市等方式,通過資本市場實現做大做強。但對募集資金用於囤積土地、房源,或用於購買開發用地等的IPO,將不予核准。
據悉,目前證監會對地產企業IPO、再融資、買殼上市等均按照正常程序受理、審核,和其他行業相比沒有任何特殊之處。年初以來,已有兩家企業IPO過會,目前IPO在審企業5家;再融資方面,今年已經有4家實現再融資132億元,還有3家已經過會,正等待發行窗口,而目前受理在審的還有15家。
消息傳出後,SOHO中國總裁潘石屹在接受媒體采訪時表示,受國際資本市場『慘淡』和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊,中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應,並進入前所未有的融資艱難期。
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