目前第二套房貸利率比同期基准利率上浮10%,比此前大家普遍能享受的8.5折優惠房貸利率更是高出近30%。有沒有辦法讓那些真正有住房需求的二套房貸款者省下利息?昨天,深圳發展銀行專門針對二套房貸推出新產品『固定利率氣球貸』。貸款者不僅可以享受普通『氣球貸』的實惠,還可以避免未來加息的風險。
深發展北京分行個人信貸部總經理郭慶春表示,這款『固定利率氣球貸』產品是專門為有自住需求的二套房貸款者設計的。深發展此前的氣球貸只可采用浮動利率,新業務中采用的固定利率分兩個檔次,3年期8.316%,5年期8.514%。這兩個利率即是按現行央行同期同檔次利率上浮10%後的水平。
不過也有理財專家提醒,就利率鎖定期限而言,不宜過長,也不宜過短。雖然央行已經加息6次來抑制通脹和經濟過熱,但今後的利率走勢如何也很難准確預測。一旦幾年後進入降息周期,選擇固定利率房貸可能得不償失。由於在起始階段,固定利率都要比同期的浮動利率高,如果利率鎖定期限太短,可能得不償失。就目前形勢而言,固定利率部分的期限定在3年或5年比較穩妥。
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什麼是氣球貸?
『氣球貸』在國外已經是一項非常成熟的金融產品。辦理該貸款的客戶,可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年),但以較長的期限(如10年、20年或30年)來計算月供,剩餘本金到期一次償還。『氣球貸』的實際貸款期限較短,其對應期限的貸款利率也較低。
記者從多家銀行了解到,大部分貸款買房者最初都是簽訂的20年、30年的貸款合同,只能適用較高的長期貸款利息。但實際上很少有人會堅持到期末,絕大部分人都會提前還款。根據一些銀行發布的數據,中國人的房貸平均還款期限僅為5—7年。短貸低供的『氣球貸』恰好滿足了貸款人既不希望月供較多,又想享受短期較低利率的心理。如果到期後,貸款者沒有能力償還剩餘本金,還可以續簽下期氣球貸的合同。
固定利率氣球貸能省多少利息?
以50萬元貸款30年房貸來計算,『第二套房』每月償還金額為3885元,比房貸新政前的月供3212元,增加了673元。一旦加息,『第二套房』的每月還款金額也將水漲船高。如果貸款者選用『固定利率氣球貸』,假設選擇貸款期限為3年,但按照30年期來計算月供,這樣適用利率為8.316%,每月還款金額為3780元。
與采用浮動利率的普通住房貸款相比,利率可下降大約0.3%,而且一次鎖定,月供也少了105元。假設明後兩年每年利率上昇0.27%,那麼3年累計將可節省8919元的貸款利息。如果貸款者使用『固定利率氣球貸』與『雙周供』的組合能省下更多利息。