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近日,有報道稱,國家發改委醞釀下調中介行業收費標准,從而為房價『瘦身』。記者了解得知,國家發改委、住房和城鄉建設部的確正在醞釀調整中介收費標准,但此次調整並非是將收費標准下調,而是將中介收費細化,並在全國形成一個較為統一的標准。據悉,中介行業的收費可能的變化是:簽買賣租賃合同收取一定比例傭金,而如果中介提供資金擔保、驗房等其他服務則另外收費。
旨在整頓二手房市場目前在上海,中介公司的收費標准一般是一單二手房買賣交易,中介公司向二手房買賣上下家各收取1%的費用,合計收取房款總價的2%的費用;一單二手房出租交易,中介公司向二手房買賣上下家各收取一個月房租的35%作為中介費,合計為一個月房租的70%。
『大約一個月前,建設部到上海專門調研與二手房相關的一系列問題。上海幾家大型公司、政府部門以及相關專家參與了與建設部的會談。』上海大型中介公司漢宇地產總經理施宏叡透露,包括二手房資金監管、中介門檻抬高等所有問題都在建設部會談之列。
『在建設部來滬調研時,我們向建設部提交了要求提高收費標准的方案。』施宏叡表示。據他介紹,在國外,服務比較完善的中介公司一單買賣交易收取的中介費用是5%-6%。『在提供更全面服務的同時,中介公司應該可以適當調高中介費,一單買賣交易收取3%-5%更為合理。而一單出租交易,則可以收取一個月的房租作為費用。』
他還透露,住房和城鄉建設部、國家發改委調整中介行業收費,其意圖並不是通過調高或調低收費達到為房價瘦身的目的,而是通過對涉及中介行業各個方面的統一管理,整頓二手房市場。
規范手段不只調整傭金2007年,是中介行業『灰色』的一年,連續爆出中天置業老總卷款私逃、中大恆基老總劉益良被『抓』、創輝租售全面關閉等一系列『丑聞』,讓整個行業面臨了前所未有的信任危機。政府隨即表示將大力監管和規范二手市場,嚴查一些資質不良的中介和個別業務員吃差價、欺騙客戶的不良現象。時隔不久,就出現了『國家有關部門希望通過降低中介費來規范市場』的傳聞。
一位知情人士稱,中介行業的系列調整並非單一地進行。他告訴記者,目前建設部正在醞釀出臺《房地產交易管理條例》,資金監管、門檻抬高和收費的規范都在其中。據悉,目前這一條例還處於征詢意見階段。
3月19日,上海市房屋土地資源管理局也曾召集滬上包括中原地產、漢宇地產在內的10多家中介公司相關負責人商議中介行業規范的一系列問題。與會人士透露,會議上,上海房地局對上海中介公司設置保證金制度、二手房資金監管費用等問題征詢中介公司意見。
另一方面,從2005年至今的宏觀調控政策來看,降低流通環節稅費、促進房屋流通,成為穩定房價的一個手段。在對房地產交易環節稅收實行優惠政策後?穴財政部、國家稅務總局3月發出通知,個人購買經濟適用住房,在法定稅率基礎上減半征收契稅;廉租住房經營管理單位的租金收入,免征營業稅、房產稅;對個人出租住房取得的所得減征10%的個人所得稅?雪,附加在流通環節的各種費用開支,或將成為主管部門調整的對象。
中介公司質疑傭金下調針對『下調中介費』這一傳言,漢宇地產相關分析人士認為,如果試圖依靠降低中介費來激活二手市場、結束目前觀望狀態,這個方法並不可行。
目前我國中介收費標准在世界上屬於比較低的水平,美國和日本為6%,中國香港等地區收費標准也在4%-5%。而我國目前中介費各地收費標准並不統一,上海是上下家共2%,北京、廣州等城市中介費為上下家共3%,南京中介費0.7%,據說南京的中介行業還聯名希望提高中介費。
實際上,在二手房交易受阻的階段,中介公司在完成房屋交易時,都多少會給客戶打一定的折扣,總體來說,行業平均收費標准一般會低於規定比例。
買賣雙方雖然希望降低中介費,但實際上,中介費所佔的比例在交易成本中並不算大(上海是2%,通常是上下家平分),大頭的部分往往是營業稅(5.55%)、契稅(普通住宅1.5%、非普通住宅3%)、個人所得稅(普通住宅1%、非普通住宅2%)還有土地增值稅等等,就算中介費『降價』,也並不具備太大吸引力。
業內意見 細化收費不具可操作性多位中介行業人士還表示,此時調整中介收費標准,可能對行業的發展不利。『中介行業好不容易完成了轉變,這時候調整收費標准,有可能使行業倒退。』一位中介公司老總說。
另外,據說發改委是要將中介服務流程進行菜單式收費,漢宇地產認為這其中也有不妥之處。原因在於中介服務業務各個環節之間相關性非常強,如果將業務環節拆分,讓客戶自行選擇,很多業務將不具備可操作性。
比如,現在上海執行的中介服務費用標准已經進行了相關費用細分,但具體操作過程中還是統籌在一起收取。所以,如何進行項目細分,在保障客戶利益、幫助穩定房價的同時,又要讓房地產經紀行業健康發展,這個問題同樣考驗著管理層的智慧。
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