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(1)房地產分離出賣,合同無效。由於房屋是建築在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權通過買賣而轉讓時,該房屋zhanyou范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。
(2)產權未登記過戶,合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方倒市房地產交易管理所登記過戶為標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。
(3)未征得共有人同意買賣房地產,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行無效。房屋的產權為數人共有必須征得共有人同意纔能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的買賣行為也無效。
(4)侵犯優先購買權,合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租出房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。
(5)價格有欺詐行為,合同無效。買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格,經市房地產交易管理所同意後纔能成交。買賣合同生效後,雙方均不得因價格高低無故反悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協商不成的,可向法院起訴。
(6)非法轉讓,合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定,下列房地產不得轉讓(包括買賣):①以出讓方式取得土地使用權的,不符合轉讓房地產條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產,未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的;⑦法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
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