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進入2008年,曾經一度瘋狂拿地、頻爭『地王』的開發商們,面對土地供應,普遍顯現出『發蔫』癥狀。
1月8日,與兩年前曾拍出26億元『地王』的北京廣渠路36號地僅一街之隔的廣渠路15號地慘遭流標。規劃總建築面積66萬平方米、被業內認為可能是新『地王』的朝陽區來廣營鄉清河營村1號住宅用地開標,因參加投標的開發商不足3家也在去年底以流標收場。
『真是太意外了。』中原地產華北區域總經理李文傑在得知拍賣結果後連連搖頭。在他看來,這些『絕版』地塊地段好,周圍的配套設施也已比較完善,『應該拍個好價錢』。
土地市場連爆冷門的現象也在其他地方上演。去年底,廣州推出12宗地塊,僅7家單位競價,最終2塊地流拍、5塊地以底價成交。南京地價近期也如同『過山車』般急速下墜,地處江寧區的一地塊以底價成交,樓面地價每平方米2000元,而就在一個多月前,同板塊的成交土地樓面地價為每平方米4446元,降幅超過50%。
『隨著政府打擊開發商囤地的力度越來越大,開發商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢,開發商資金鏈緊張,無疑是這些地塊流標的最大原因。』北京師范大學董藩教授指出,土地價格過高,會嚴重透支未來的房地產價格。
與高價地『流拍』形成對比,是取得較多土地的企業對土地的有效利用不足。中國房地產業協會發布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露,『上半年全國完成土地開發面積同比增長7.6%,增幅比2006年同期回落26.4個百分點,佔待開發土地面積比重僅40%。』
國土資源部有關負責人向記者表示,國家近期加強對閑置土地加大監管,規定開發商不能分期獲取土地證,防止開發商依靠少量土地『滾雪球囤地』,亦可防范金融風險。
流動資金減少:開發商從未這樣缺錢『今年中國房地產公司面臨著前所未有的融資艱難期。』SOHO中國總裁潘石屹坦言,這些困境包括:公司負債情況是否危急;同類住宅開發商之間競爭如何解決;面對保障性住房,自己的產品定位如何找准市場需求;從緊貨幣政策將減少按揭貸款,如何應對其對需求量的影響等。
記者在調查中了解到,目前銀行信貸緊縮越來越明顯,很多中小房地產公司已經不能獲得銀行授信,同時大公司的授信額度也被削減。
『去年的金融調控將開發商自有資金提高到了35%,並且嚴格規定項目開發到中後期纔能貸款。今年是國家10年來首次執行貨幣從緊政策,房地產流動資金已經減少了50%,我做這行10多年了,從來沒有這樣缺錢。』京城一大型房企的總經理向記者訴說。
一些開發商反映,房地產業以前貸款充足時,投入的資金會產生好幾倍的乘數效應,一筆貸款可以轉幾個項目。而今,傳統的銀行貸款之路難以走通,而國內監管部門對房地產公司首發上市的嚴格審核,上市或增發融資也相當困難。
『金融是房地產的「血脈」,從緊的貨幣政策「卡」住了房地產市場的「咽喉」。』南京網尚房地產公司總經理胡光輝認為,土地價格的降低最終也將傳導到一手房,因為地價下跌會大幅減少成本。
破『以地生財』稅收格局有望間接平抑房價『政府針對房地產的本輪調控,表現出國家讓利於民的價值取向。』南京市房管局副局長郭宏定認為,許多城市房地產稅收近年大幅增長,最極端的表現是去年『面粉貴過面包』現象。而從緊的貨幣政策,有利於扭轉地方『以地生財』的稅收格局,可以讓開發商瘋狂追逐土地價格的現象回歸理性。
記者在采訪中了解到,依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力,而IPO融資後禁止買地的規定,意味著開發商只有加速開發已有項目,快速銷售回籠資金,然後用所得的資本金再去拿地。這樣『地王』現象可大大減少,有助於短期內增加樓市供應,進而起到抑制房價的作用。
對於當前房地產市場出現的新動向,國務院發展研究中心的專家分析認為,原因是多方面的:一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息,抑制了部分超前消費和投資性購房需求;二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加,分流了部分購房需求;三是由於一些城市房價上漲過快,超過了購房者的承受能力。
在樓市異常波動的過程中,政府的力量不能『缺席』。專家認為,政府『抓緊建立住房保障體系』的承諾實實在在,房地產市場已經由以往的『單純市場化改革』轉向市場與保障並行的『雙軌制』,被保障人群的增多將減少商品房購買人群,改變消費者被『強迫』購買高價房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難,需要政府建立多渠道的投融資機制,逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式,有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。
2008年國務院已明確將『抓緊建立住房保障體系』納入政府工作規劃中。顯然,房地產政策向住房保障傾斜,比爭論房價『拐點』是否到來更有價值,人們更期待一個平穩理性的房地產市場的到來。
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