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外資進入寫字樓整售市場後,對於提高項目的競爭力以及市場整體水准頗有益處,但是在降低寫字樓空置率方面,似乎還沒有見到明顯效果。
限外令的出臺令外資整售寫字樓市場降溫。目前整售市場的主力軍是國有企業,但我們不妨把那些曾經在媒體面前頻頻曝光的『外資整售案例』一一翻出來,看看它們在中國投資寫字樓的『幸福生活』。
在常規的報道裡,人們的視線總是關照外資的收購動作,而忽略了這些交易結束之後的故事。寫字樓,作為商用物業的一個重要形態,不論建造者還是購買者,在幾經資本之手之後,最終要落實到『租』的層面。因而,還原它們的『租賃』情況,成為關注的重點。
對於海外資本來中國購買寫字樓,出於一致的觀點是,它們追求的是物業和人民幣雙重昇值。但這些所謂海外『熱錢』在追求高回報的時候,往往過於急功近利。
《新地標》調查顯示,大多數被外資機構整購的寫字樓項目的入住率普遍不高。對於一個寫字樓而言,這是最為致命的。
究其原因,也許是海外資本對寫字樓的租金預期過高,也許是它們缺乏對寫字樓的經營管理經驗。但不可忽略的是,不論未來是通過REITs上市套現,還是倒手給下家,租金問題和出租率始終是任何一個寫字樓最為關鍵的指標。因為,這直接反映在投資者的回報率賬本上。
整售項目租金上漲30%目前多數項目以出租形式為主,受政策影響,未來傳統區域只租不售的項目將會逐漸增多,這對於區域寫字樓市場品質的提昇會起到一定促進作用。
從今年整售成交情況來看,成交主體均為國有企業,其主要原因是隨著政府宏觀調控的影響,外資投資寫字樓等建設經營受到限制。另外,傳統區域寫字樓租金上漲速度迅猛,自持經營,對於項目本身的金融運作有較大好處,其獲利空間會更大。
日本私募基金Re-plus投資華貿,美林正大簽約中國紅街等案例說明,外資目標主要集中在CBD、金融街、燕莎商務區,這些區域的項目一般地理位置優越,商務氛圍濃郁,物業符合高端,而且租金上漲速度較快,投資回報率高。
位於CBD商圈的凱德置地租金報價一直維持在8.5元/天/平方米,低層的租金報價為7元/天/平方米,入住率達到70%,和去年租金相比浮動不是很大。華貿中心的租金為11?12.5元/天/平方米,成交均價達到9?10元/天/平方米,入住率達到50%。中國紅街目前租金在4?5元/天/平方米,入住率也達到了70%以上。
西環廣場的租金報價為6?7元/天/平方米,成交均價達到5元/天/平方米,環比去年的租金上漲了1?1.9元/天/平方米,塔3的入住率達到了90%,塔1剛開始招租,並且在4月之前會有優惠活動。
從2007年開始,CBD與金融街的甲級寫字樓租金穩步增長,國貿與嘉裡中心接近滿租。租金報價在40美元/月/平方米以上,成交價也在35美元/月/平方米左右。入住率在90%以上。而金融街的租金成交價超過了20美元/月/平方米,入住率大幅提昇,部分項目接近滿租水平。
從2008年CBD寫字樓市場新增項目數量來看,供應量較大。環球金融中心WFC、北京IFC、僑福芳草地等項目都將於今年入市。另外,已封頂的京城第一高樓——國貿三期,預計於奧運後進入預租階段,作為CBD絕對的地標,相信其辦公部分將得到大型內資、跨國企業青睞。從CBD寫字樓入住時間來看,主要集中於年初、年中、年底。為了緩解市場壓力,很多項目從2007年已開始預租或預售。
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