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近日,為了吸引買房者,廣州不少樓盤紛紛打出『分期首付』的促銷招牌,通過開發商墊付的形式,變相降低購房者首付金額。記者日前從廣東銀監局了解到,銀監局正緊鑼密鼓地對商業銀行住房貸款情況進行摸底,其中特別針對市場上『零首付』和『分期首付』的做法,要求商業銀行上報分期首付的金額和戶數,以及給樓盤開發商貸款的情況,並提醒銀行防范風險。
現狀:『二成』首付屢見不鮮?『首次置業者可以支付二成首付款,剩下的一成由開發商先行墊付,而且這種墊付是免息的,購房者最遲1年內付清。』花都區星緣美居某位售樓人員告訴記者,『這種做法主要是為了方便一次性拿不出三成或四成首付款的購房人,可以使他們在資金緊張的時候有所緩和。』
據上述工作人員介紹,開發商墊付首期款是完全免息的,客戶只要與開發商簽訂有關合同,約定分期還款時間以及相關違約責任即可,除此之外與正常購房手續差不多。根據合同約定,客戶最遲還款時間不得超過1年,如果不能如期還款,將支付每個月1%的違約金。對於首次置業者,開發商可墊付一成首付款,對於二次置業者,開發商墊付金額甚至可以達到二成。
類似上述分期首付的做法,在廣州其他樓盤也並不鮮見。例如富力桃園主要幫二次置業者墊付首付款一成,但需要購房者分期7個月支付給開發商;南湖托斯卡納則打出了『首付10%,輕松入住』的促銷標語;另外還有兩家新樓盤,均針對首次置業者,首付分別為二成和一成半,其餘在約定時間還款。
光大地產某位負責人表示,分期首付的做法是不同開發商針對不同樓盤、面向不同客戶群體推出的正常促銷手段,對於購房者來說,可以降低門檻,便於中低收入購房者資金周轉的需要,但是樓價纔是真正影響市場的決定因素。
提醒:斷供風險將由銀行承擔針對開發商墊付首付款的做法,銀行業內人士表示,貸款合同最終產生在銀行與客戶之間,雖然部分首付款由開發商先行墊付,銀行放貸比例並沒有發生任何變化,但是購房者一旦因為經濟困難造成斷供,由此產生的風險將由銀行承擔。
農行廣東分行有關人士則向記者透露,墊付的款項最終還是要由購房者支付,一旦不能正常還款,開發商將面臨風險。另一方面,更關鍵的是,開發商真墊款還是假墊款仍是個問題。有的開發商通過與評估公司協商,提高評估價格,所謂的『墊付』僅僅是左手過右手的問題,開發商最終並沒有真正墊付。比如原本可以從銀行貸款80萬元,提高評估價格後向銀行貸款100萬元,多出的20萬元僅由開發商過一下戶而已。
『由於評估價是銀行放貸的主要參考依據,零首付及分期首付對銀行來說風險很大。一旦房價下跌,購房者出現斷供,將不得不出售房產以作抵押,而原來的房價也將大打折扣,銀行不但得不到利息,還有可能虧本。』上述人士說。據了解,農行會將提高評估價的發展商列入黑名單,以杜絕此類放貸風險。
一位不願透露姓名的業內人士介紹道,即便開發商真為購房者墊付一部分首付款,需要墊款購房的客戶信貸質量也有待考量,不良貸款滋生的風險較大。不過,目前不排除有的銀行出於競爭需要,來分攤這部分風險。
廣東銀監局有關人士稱,從目前情況來看,銀行放貸沒有突破規定比例,但是不規范的信貸方式將給銀行帶來風險,銀行應在與開發商合作時加強風險防范。
新聞鏈接:上海一些銀行變相『架空』房貸新政據上海東方早報報道,近期記者調查發現,在經歷今年前兩個月房貸跌入低谷後,一些銀行開始打擦邊球。
按照規定,第二套房按揭貸款首付、利率理論上須從緊從高,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。這曾被認為是信貸方面調控火熱樓市的一劑猛藥。
報道說,有的銀行明確表示,如果此前以按揭方式購買的房子已經賣出,在提供相關銷售證明後,再買房可以視作第一套房辦理按揭、享受優惠利率。有的則『合規地』默許、甚至『指點』客戶『鑽政策』的空子:央行規定,對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行。眼下,買房人只要提供居委會出具的家庭人均住房面積低於上海市平均水平的證明,銀行即按首套房放貸。因為是居委會開證明,此中騰挪空間可想而知。
上海佑威房地產研究中心主任薛建雄擔懮,銀根一旦松動,前期積聚的購房能量在短期內釋放,房價重現新一輪強烈彈昇的可能性很大。
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