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商業街臨街店鋪是當今投資者最喜愛的投資產品,因為可以出租、自營,自主DIY較強,風險可控,但是後續的贏利能力充滿不可遇見性。因為沒有經營專業的管理與業態規劃與定位,就會出現業態單一,管理亂,不能形成集約力。所以其後續租金也就難以計算。還有社區商業、寫字樓公寓都會遇到這樣那樣的問題。都會涉及到後續管理問題,作為商業地產,只有運營成功纔能體現租金的昇值。所以說每個投資產品都有其優弱點,在於你如何結合自己的實際情況判斷投資。
那如何判斷呢?商業地產整個開發流程長而且復雜。特別是商業地產經營管理環節眾多,需要開發商、投資者、經營管理公司和租賃承戶共同努力,而作為商業地產的核心是通過收租金達到可觀的回報。開發僅僅是開始,因此操作難度比起其他房地產產品開發決策必須綜合多方面因素。購物中心、專業市場、商業街、酒店式公寓這幾個類型涉及產權、經營權、使用權的分離管理,開發商拿到土地開發出產品——商鋪進行銷售套現,使用權交給投資者,管理權交給經營管理公司,開發只是第一步,開發商的利潤靠出售物業的銷售實現,而投資者所希望的回報是需要由經營租金保障,而租金的含金量則要看物業經營的成功與否。但是發展商都不願意將精力與時間放在經營管理上,大多都是開發套現成功後就拍拍屁股走人,讓投資者自生自滅。
總結其出現的問題大約有以下幾點:
一:供給量無序,大部分大而無當。
二:經營管理問題多,大多沒有服務心態與服務人纔及專業的經營能力。
三:開發與經營難度大,所謂『生仔容易,成材難』來形容開發與經營的關系一點也不為過。開發是生仔,成材則是經營,要十年如一日的堅持。
如何規避投資風險呢?在商業地產的投資裡,高風險與高回報並存,如何規避商業地產投資風險就成為能否取得投資成功的關鍵,以下是商業地產投資中需要關注的問題:
一:評估商圈的發展潛力
要考慮到投資項目所在商圈的消費能力與規劃布局、交通規劃、競爭對手等,其選項點是否合適,評估其是否有發展的潛力。
二:開發商實力和品牌
因為商業地產是資金要求高,專業整合能力要求強的房地產高難度產品。要考慮開發者實力與品牌的綜合能力,最主要是考慮其有沒有過往同類產品的成功項目。有沒有政府、戰略合作者的支持。
三:經營管理公司的能力
商業地產後續經營是最關鍵的環節,在不成熟的的營銷鏈中,開發商與投資者之間只是簡單的售賣關系,只要銷售成交,開發商則萬事大吉了。但是沒有經營管理、業態定位、招商、等原因,許多經營困難,小業主因此停止供樓,發展商面臨著回購的時候,如武漢萬達廣場,所以在投資時要充分注意經營管理公司的能力。
四:定位
每個商圈都有其合適的商業定位,定位就象魚和水一樣的關系,有的魚就是適合這樣水,不適合就有可能死亡。如果脫離了當地消費力與商圈特點,那麼後續的經營就存在問題了,也可以說是先天不足了。這樣的場是很難做起來的。
定位要看其主題、業態、業種的定位。還有看其有沒有主力商家,主力商家是否有集約力,進行風險判斷。業態是發展的原動力,經營是核心,如果沒有准確的前期業態規劃,後續經營就無從談起。
五:評估投資回報與風險
購買商業地產的最終目的是通過租賃實現利潤收益不斷增值,判斷回報的最有效方式,是看租金收入是否能盡快回收前期投入。在計算回報的時候,要考慮空置期。最簡單的方法是:售價=年租金/租金投資回報。你可以選擇同地段同類物業租金進行對比,在對比時可以保守一點。再將年回報率與其它投資產品作一個理性比較,從風險與回報進行比較。盡量客觀、理性的評估自己所能承受的風險。還有就是要盡量學會利用金融工具來分化風險。記住,投資就象開車一樣,一定要在自己能駕馭的情況下掌握速度,否則就會出事的。
商業裡的投資游戲,是一場博弈的游戲,總是有人損失有人收獲,為了自己不至於成為別人積累財富盛宴的『水魚』,學會投資是最好保護自己的方法。
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